Newsletter 6/2011

Themen:

  • Aktuell: Grillvergnügen ohne Nachbarstreit
  • BGH-Urteil: Minderung erfasst Miete und Betriebskosten
  • Mieter-Tipp: Garten

Aktuell: Grillvergnügen ohne Nachbarstreit

Die ersten Sonnenstrahlen und sommerliche Temperaturen verleiteten viele Hamburger wieder zum alljährlichen „Angrillen“. Doch nicht für jeden ist Grillen eine Freude. Ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten gegrillt werden darf, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Ein allgemeines Recht auf Grillen gibt es nicht. In Hamburg verbieten viele Mietverträge das Grillen auf Balkons, Loggien und unmittelbar an das Haus angrenzenden Flächen. Vor Zünden des Grills empfiehlt sich daher ein Blick in den Mietvertrag. Weitere Tipps und Urteile: Suchbegriff „Grillen“ unter www.mieterverein-hamburg.de

BGH-Urteil: Minderung erfasst Miete und Betriebskosten

Die beklagte Mieterin aus Hamburg-Harburg minderte wegen unstreitiger Mängel ihrer Wohnung die Miete. Bei der anschließenden jährlichen Betriebskostenabrechnung hat die klagende Vermieterin die Minderung außer Acht gelassen und die angefallenen Betriebskosten nur mit dem von der Mieterin geminderten Betriebskostenanteil verrechnet. Dieser Rechenweg ergab eine Nachforderung zulasten der Mieterin, die von der Vermieterin eingeklagt wurde.

Sowohl das Amtsgericht Hamburg-Harburg als auch das Landgericht Hamburg haben die Zahlungsklage abgewiesen. Auf die Revision der Klägerin hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 10.Mai 2011 noch einmal bestätigt, dass Bemessungsgrundlage einer Mietminderung immer die Bruttomiete ist – das ist die Miete einschließlich aller Nebenkosten (BGH, Urteil vom 10.05.2011 - VIII ZR 223/10). Bei der Jahresabrechnung über die Betriebskosten muss dann die gerechtfertigte Mietminderung berücksichtigt werden. Das bedeutet, auch eine eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters muss anteilig gekürzt werden. Erst nach der Betriebskostenabrechnung steht deshalb die endgültige Höhe der Mietminderung fest.

Laut Bundesgerichtshof sind evtl. Vermieterforderungen wie folgt zu berechnen: Ausgangspunkt ist die geschuldete Jahresnettomiete. Dazu kommen die tatsächlich vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten. Abzuziehen sind die gerechtfertigten Minderungsbeträge. Mit dieser Entscheidung wird deutlich, dass eine Überprüfung der Betriebskostenabrechnung immens wichtig ist, wenn in dem abgerechneten Zeitraum die Miete gemindert wurde.

Mieter-Tipp: Garten

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter die Gartenarbeiten erledigen müssen, kann der Vermieter keine Gartenpflegekosten über die jährliche Betriebskostenabrechnung von seinen Mietern fordern. Beides geht nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 29.09.2008 - VIII ZR 124/08). Müssen die Mieter den Garten auf eigene Kosten pflegen, ist der Vermieter hierfür nicht mehr zuständig. Führt er trotzdem noch eigenständige Arbeiten durch, kann er dafür keine Kosten abrechnen.

Ohne spezielle Absprachen ist der Mieter nur für einfache Arbeiten, wie Rasen mähen, Unkraut jäten oder Umgraben von Beeten, zuständig (LG Siegen 3 S 211/90; LG Detmold 2 S 180/88). Im Mietvertrag kann aber zusätzlich geregelt werden, dass zu den Gartenpflegearbeiten auch das Beschneiden von Bäumen und Sträuchern gehört, dass Rasenflächen neu anzulegen sind oder kranke, morsche Bäume gefällt werden müssen (LG Frankfurt 2-11 S 64/04).

Im Gegenzug haben Mieter, die den Garten mitgemietet haben, aber auch das Recht, diesen vertragsgemäß zu gestalten und zu nutzen. So können Mieter beliebig Blumen sähen, Sträucher anpflanzen oder kleine Bäume (OLG Köln 11 U 242/93). Und Mieter können in ihrem Garten ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, genauso wie einen kleinen Teich (LG Lübeck 14 S 61/92; LG Regensburg S 320/83). Zu berücksichtigen ist jedoch aber, dass nach Ende der Mietzeit auf Verlangen des Vermieters der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen ist.