Newsletter 05-2019

Themen:

  • Aktuell: Mietenspiegel 2019 veröffentlicht: Mieten steigen langsamer
  • BGH-Urteil: Härtefalleinwand nach Modernisierung
  • Mieter-Tipp: So sparen Sie Geld in der Heizperiode!

Aktuell: Mietenspiegel 2019 veröffentlicht: Mieten steigen langsamer

Hamburger Wohnraummieten steigen weiter. Der heute von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen vorgestellte Mietenspiegel zeigt, dass sich die durchschnittliche Nettokaltmiete seit 2017 um 2,6 Prozent von 8,44 Euro auf 8,66 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 erhöht hat. Im Gegensatz zu den Vorjahren steigen die Mieten in Hamburg damit langsamer als der Verbraucherpreisindex. Der Anteil der Wohnungen mit Mieten unter 6,60 Euro pro Quadratmeter (Sozialer Wohnungsbau) ist gegenüber 2017 in etwa gleich geblieben.

„Der Anstieg der Mieten führt dazu, dass Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen nach wie vor große Probleme auf dem Wohnungsmarkt haben“, sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mieterverein zu Hamburg. „Das bisherige Vorgehen des Senats konnte offenbar dazu führen, dass der Mietenanstieg sich verlangsamt hat. Trotzdem gibt es keinen Grund zur Entwarnung“, so Chychla.

Der Mieterverein geht davon aus, dass der neue Mietenspiegel von vielen Vermietern dazu genutzt wird, den mehr als 720.000 Hamburger Mieterhaushalten noch vor Weihnachten eine Mieterhöhung zukommen zu lassen. „Wir appellieren an alle Mieterinnen und Mieter in Hamburg, keine Mietererhöhung ungeprüft zu akzeptieren. Jede unberechtigte Mieterhöhung benachteiligt nicht nur den unmittelbar betroffenen Mieter, sondern führt auch dazu, dass die überhöhten Mieten die Grundlage des nächsten Mietenspiegels bilden und damit ursächlich für den starken Anstieg der ortsüblichen Miete in Hamburg sind“, warnt Chychla.

Hamburgs Mieterinnen und Mieter können mithilfe des Online-Checks des Mietervereins prüfen, ob die geforderte Mieterhöhung ungerechtfertigt sein könnte. Weitere Infos zum Thema Mieterhöhung finden Mieter unserer Website.

 

BGH-Urteil: Härtefalleinwand nach Modernisierung

Urteil vom 9. Oktober 2019 – VIII ZR 21/19

Für die Wärmedämmung der Fassade, den Anbau größerer Balkone und die Inbetriebnahme eines stillgelegten Fahrstuhls in einem Altbau aus dem Jahr 1929 forderte der Vermieter eine Mieterhöhung über 240 Euro. Der Mieter wohnt seit seiner Kindheit in der 86 Quadratmeter großen Wohnung. Er wandte ein, dass die Mieterhöhung für ihn eine finanzielle Härte bedeutet und erhob Klage auf Feststellung, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet sei. Als Empfänger von Transferleistungen könne er sich die zukünftige Miete von mehr als 800 Euro nicht leisten, weil er zur Deckung der Wohnungsmiete nur 463 Euro erhalte. Das Landgericht hielt lediglich die Erhöhung um 4,16 Euro für die Dämmung der obersten Geschossdecke für wirksam. Den darüber hinaus gehenden Modernisierungszuschlag musste der Mieter wegen unzumutbare Härte nicht zahlen. Auch der BGH hat sich dieser Auffassung angeschlossen.  Insbesondere könne dem Mieter nicht vorgehalten werden, als Einzelperson unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse und Bedürfnisse eine 86 Quadratmeter große Wohnung zu bewohnen. Grundsätzlich habe zwar eine Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen zu erfolgen. Die Härtefallregelung bei einer Modernisierungsmieterhöhung habe jedoch den Sinn und Zweck, dem Mieter möglichst seinen Lebensmittelpunkt, also seine Wohnung zu erhalten. Auch ein Mieter sei hinsichtlich seiner Besitzrechte an der Wohnung grundrechtlich geschützt, sodass bei der zu erfolgenden Interessenabwägung insbesondere auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohngegend sowie das Alter und der gesundheitliche Zustand zu berücksichtigen sei. Vorliegend habe sich der Mieter, der die Wohnung bereits mehr als 55 Jahre bewohnt, nicht vorwerfen zu lassen, dass er über seine Verhältnisse lebe.

Kommentar: Die zu begrüßende Entscheidung ist insbesondere aufgrund der in den Metropolen angespannten Wohnungsmärkte relevant. Hier werden häufig langjährige Mieter durch hohe Modernisierungsmieterhöhungen regelrecht aus ihren Wohnungen verdrängt. Der BGH macht deutlich, dass betroffenen Mietern nicht ohne weiteres vorgehalten werden kann, eine für ihre Verhältnisse zu große Wohnung zu bewohnen. Im Übrigen wäre ihnen auch nicht mit der Anmietung einer kleineren Wohnung geholfen, da die hohen Neuvertragsmieten einen Umzug oft sinnlos erscheinen lassen. Gleichzeitig kann den betroffenen Mietern, die sich häufig in einem fortgeschrittenen Alter befinden, nicht ohne weiteres eine teilweise Untervermietung der Wohnung zugemutet werden.

Wichtig: Für den Härteeinwand gilt die Einhaltung der Form- und Fristvorschrift für den Mieter. Seit dem 1. Mai 2013 müssen diese schriftlich bis spätestens zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitgeteilt werden (Beispiel: Ankündigung der Maßnahme erfolgt am 6. Oktober, dann muss der Mieter den Härtegrund bis zum 30. November mitteilen). Unterlässt der Vermieter diesen Hinweis, kann der Mieter stets Härtegründe geltend machen und zwar formlos.

 

Mieter-Tipp: So sparen Sie Geld in der Heizperiode!

Während es draußen immer kälter wird, fragen sich viele Mieterinnen und Mieter, wie sie richtig heizen sollen. Damit Sie es sich im Warmen gemütlich machen können, ohne bei der Jahresabrechnung zu tief in die Tasche greifen zu müssen, haben wir diese Tipps für Sie zusammengestellt:

  • Heizen Sie nie mehr als nötig. Jedes Grad weniger kann rund sechs Prozent Heizenergie sparen.
  • Passen Sie die Temperatur an den jeweiligen Raum an. Die optimale Temperatur im Wohn- und Kinderzimmer liegt bei 20 bis 22 Grad. Im Bad werden 23 Grad, in der Küche 18 bis 20 Grad und in Fluren und Schlafzimmern 15 bis 18 Grad empfohlen.
  • Halten Sie Türen und Fenster geschlossen, damit die Wärme in den beheizten Räumen bleibt. Durch kurzes Stoßlüften heizen Sie nicht aus dem Fenster.
  • Montieren Sie elektronische Thermostate an Ihren Heizkörpern. Diese können so eingestellt werden, dass es genau dann warm wird, wenn es nötig ist. Bewahren Sie jedoch die alten Thermostate auf, da sie Eigentum des Vermieters sind.
  • Macht ein Heizkörper Glucks-Geräusche, enthält er Luft, die die Wärmeleistung einschränkt. Öffnen Sie das Ventil mit einem Entlüftungsschlüssel aus dem Baumarkt, sodass die Luft entweichen kann.
  • Stellen Sie keine Möbel vor die Heizkörper und entfernen Sie Vorhänge, die diese verdecken, um die Wärmeabgabe der Heizung nicht zu behindern.
  • Drehen Sie die Heizung nicht zu weit herunter, wenn Sie nicht zu Hause sind. Die Räume kühlen dann vor allem in unsanierten Häusern aus und es kostet viel Energie, sie wieder warm zu bekommen. Lassen Sie daher die Heizung konstant auf niedrigem Niveau (Stufe 1) durchheizen.