Newsletter 05-2017

 Themen:

  • Aktuell: Leiden auch Sie an Mieterhöhungsmigräne?
  • BGH-Urteil: Wohnraumkündigung für ein soziales Wohnprojekt
  • Mieter-Tipp: Mit diesen fünf Tipps sparen Sie in der Heizperiode Geld!

 

Aktuell: Leiden auch Sie an Mieterhöhungsmigräne?

Spätestens im November und in den folgenden Wochen, wenn der neue Hamburger Mietenspiegel erscheint, werden erfahrungsgemäß viele Hamburger Mieterhaushalte eine Mieterhöhung im Briefkasten vorfinden. Weil Mieterhöhungen sehr oft nicht gerechtfertigt sind, sollten Mieterinnen und Mieter sie auf keinen Fall ungeprüft akzeptieren.  Bedenken Sie bitte, dass jede unberechtigte Mieterhöhung nicht nur die betroffene Mietpartei schädigt, sondern auch dazu führt, dass die überhöhte Miete in den nächsten Mietenspiegel fließt und zur allgemeinen Anhebung der ortsüblichen Miete in Hamburg führt. Um darauf aufmerksam zu machen, dass der Mieterverein zu Hamburg die erste Adresse bei der Prüfung der Miethöhe ist, haben wir eine Werbekampagne gestartet. Auf Werbetafeln in U-Bahnen, U-Bahnhöfen und am Straßenrand, in den Sozialen Medien sowie auf Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften fragen wir Hamburgs Mieterinnen und Mieter, ob auch ihnen Post vom Vermieter Kopfschmerzen bereitet und sie an „Mieterhöhungsmigräne“ leiden. Unser Rat: Zerbrechen sie sich nicht allein den Kopf, sondern überlassen Sie das den Juristen des Mieterverein zu Hamburg.

Alle wichtigen Informationen zum Thema Mieterhöhung haben wir auf unserer Website für Sie zusammengestellt.

 

BGH-Urteil: Wohnraumkündigung für ein soziales Wohnprojekt

Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 292/15

Der Vermieter, ein eingetragener Verein, ist an einer Gesellschaft beteiligt, die u.a. Einrichtungen für pädagogische Zwecke betreibt. Diese Gesellschaft will das Haus ausschließlich mithilfe von Fördermitteln umzubauen. Es sollen 23 soziale Wohngruppen entstehen. Der Vermieter kündigt seinen Mietern mit der Begründung, dass anderenfalls das geplante Wohnprojekt nicht realisiert werden könne. Die zugesagten Fördermittel in Höhe von 2,1 Millionen Euro, die mit der Schaffung des Wohnprojekts verknüpft wären, würden dann nicht gezahlt.

Nachdem das Amtsgericht zugunsten des Vermieters der Klage stattgegeben hat, hat das Landgericht Rostock diese abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat ebenso den Räumungsanspruch verneint. Der Kündigungsgrund einer mangelnden wirtschaftlichen Verwertung läge hiernach bereits nach dem Vortrag des Vermieters nicht vor, der neben der Sanierung sowie Überlassung an den Betreiber des Wohnprojekts keine höhere Miete erzielen wollte. Es sollte vielmehr entsprechend dem sozialen Zweck des Wohnprojekts genutzt werden. Auch könne sich der Vermieter nicht auf „sonstige berechtigte Interessen“ berufen. Der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses müsse für ihn einen Nachteil „von einem beachtlichen Gewicht“ darstellen. Dieser beachtenswerte Nachteil läge jedoch nicht vor, zumal die Umsetzung des Wohnprojekts durch die nicht herausgegebene Wohnung nicht gefährdet sei. Die Ersparnis eigener Investitionskosten durch den angestrebten öffentlichen Zuschuss allein rechtfertige das Herausgabeverlangen der Wohnung nicht.

Kommentar:  Das Urteil ist zu begrüßen. Die Richter haben deutlich gemacht, dass bei einer Kündigung jeweils eine Abwägung der beiderseitigen Interessen gewissenhaft vorzunehmen sei. Dies bedeutet, dass nicht bereits ein wirtschaftliches Interesse beziehungsweise nicht jeder ansonsten für einen Vermieter entstehende Nachteil die Kündigung einer Mietwohnung rechtfertigen kann. Die Hürden für die Kündigung einer Wohnung unter Berufung auf die sogenannte „Generalklausel“ der Kündigungsvorschriften sind daher nicht gering, zumal es bei einer Wohnraumkündigung jeweils um den Lebensmittelpunkt der Bewohner geht. Mithin müssten jeweils erhebliche wirtschaftliche Interessen des Vermieters nachgewiesen werden.

 

Mieter-Tipp: Mit diesen fünf Tipps sparen Sie in der Heizperiode Geld!

Während es draußen immer ungemütlicher wird, drehen viele Mieterinnen und Mieter langsam die Heizung auf. Damit Sie es sich im Warmen gemütlich machen können, ohne bei der Jahresabrechnung zu tief in die Tasche greifen zu müssen, haben wir einige Tipps für Sie zusammengestellt:

  • Heizen Sie nie mehr als notwendig, denn mit jedem Grad weniger in der Wohnung sparen Sie rund sechs Prozent Heizenergie.
  • Halten Sie alle Türen und Fenster geschlossen, damit die Wärme in den beheizten Räumen bleibt. Lüften Sie nur kurz durch, um nicht aus dem Fenster zu heizen.
  • Besorgen Sie sich elektronische Thermostate, mit denen Sie die Temperatur in einzelnen Räumen individuell festlegen und zeitlich steuern können. Die Thermostatköpfe können Sie leicht selbst austauschen. Bewahren Sie die alten Thermostate jedoch auf, denn Sie gehören dem Vermieter.
  • Luft im Heizkörper schränkt die Wärmeleistung ein. Sobald Ihr Heizkörper mit dem charakteristischen Glucksen anfängt, öffnen Sie das Ventil mit einem Entlüftungsschlüssel aus dem Baumarkt, so dass die Luft entweichen kann.
  • Drehen Sie die Heizung nicht zu weit runter, wenn Sie nicht zuhause sind. Vor allem in unsanierten Häusern kühlen dann die Räume aus und es kostet viel Energie, sie wieder warm zu bekommen. Lassen Sie daher die Heizung konstant auf niedrigem Niveau (Einstellung 1) durchheizen.