Newsletter 5-2015

Themen:

  • Aktuell: Neue Kooperationsvereinbarung mit der Sozialbehörde
  • BGH: Räumungsvergleich wegen Eigenbedarfs / Schadensersatzanspruch des Mieters
  • Mieter-Tipp: Berücksichtigung einer Minderung bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung

Aktuell: Neue Kooperationsvereinbarung mit der Sozialbehörde

Seit 13 Jahren kooperiert die Sozialbehörde mit dem MIETERVEREIN ZU HAMBURG. In begründeten Fällen übernimmt die Behörde für ein Jahr den reduzierten Mitgliedsbeitrag, damit sich Leistungsempfänger von den Fachjuristen des MIETERVEREIN ZU HAMBURG in ihren Mietrechtsangelegenheiten - Mieterhöhungen, Kündigungen, Wohnungsmängel, Mietminderungen und Betriebskostenabrechnungen – beraten und helfen lassen können. Diese Zusammenarbeit wurde durch eine neue Kooperationsvereinbarung für die Zukunft gesichert. Damit hilft der MIETERVEREIN ZU HAMBURG auch weiterhin, Steuergelder in beträchtlicher Höhe einzusparen.

BGH: Räumungsvergleich wegen Eigenbedarfs / Schadensersatzanspruch des Mieters

BGH, Urteil vom 10. Juli 2015 – VIII ZR 99/14

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters ist bei vorgetäuschtem Eigenbedarf trotz vorherigem Räumungsvergleich möglich. An den Willen des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter zu verzichten, sind sehr hohe Anforderungen zu stellen.

Mieter haben Anspruch auf Schadensersatz, wenn ihr Vermieter bei der Kündigung den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Dieser Schadensersatzanspruch besteht in der Regel auch dann, wenn Mieter und Vermieter im Zuge des Rechtsstreits einen sogenannten Räumungsvergleich abgeschlossen haben erklärte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 99/14). Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch des Mieters ist, dass der Vermieter schuldhaft eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs ausspricht und dass ein Zurechnungszusammenhang zwischen dem vorgetäuschten Eigenbedarf und dem geltend gemachten Schaden besteht. Dieser Zusammenhang entfällt nur, wenn Mieter und Vermieter durch gegenseitiges Nachgeben im Räumungsvergleich auch den Streit darüber beilegen, ob der Eigenbedarf tatsächlich bestand oder nur vorgetäuscht war. Bietet der Wortlaut des Vergleichs hierzu keine Anhaltspunkte, ist von einem stillschweigenden Verzicht auf Schadensersatzansprüche nur ausnahmsweise auszugehen, beispielsweise dann, wenn sich der Vermieter im Einzelfall zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet, beispielsweise zur Zahlung eines namhaften Abstandsbetrages.

Kommentar: Mit der zutreffenden Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung bestätigt und präzisiert. Mieter haben grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, wenn sie über Kündigungsgründe getäuscht wurden. Der allzu oft von den Instanzgerichten übernommene Argumentation der Vermieter, der Mieter sei aufgrund des Räumungsvergleichs und nicht wegen des vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs ausgezogen, ist endlich ein Riegel vorgeschoben worden. Die Karlsruher Richter stellen aber auch klar, dass an die Vermutung, der Räumungsvergleich beinhalte einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs, sehr hohe Anforderungen zu stellen sind. Der Entscheidung kann auch entnommen werden, wie wichtig einzelne Formulierungen eines Räumungsvergleichs sein können. Dabei müssen Mieter insbesondere darauf achten, dass der Inhalt eines Räumungsvergleichs nicht den Schluss zulässt, dass der Vermieter sich die berechtigten Zweifel am Wahrheitsgehalt seiner Kündigungsgründe durch ein vermeintliches Entgegenkommen „abkaufen“ lässt.

Mieter-Tipp: Berücksichtigung einer Minderung bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung

Die Mietminderung betrifft auch die Jahresabrechnung über die Heiz- und Betriebskosten, weil  nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die insgesamt geschuldete Bruttomiete der Ausgangspunkt für die Minderung ist. Endet die erstellte Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlung für den Mieter, sollte bei einer unstreitig durchgeführten Minderung der Nachzahlungsbetrag noch einmal korrigiert werden.

Beispiel: Die Nettomiete beträgt 500 €, die Vorauszahlungen auf Betriebskosten 100 €. Der Mieter mindert die Miete über 4 Monate mit 20 %. Die im Folgejahr aufgestellte Betriebskostenabrechnung endet mit Gesamtkosten für den Mieter von 1.800 €. Ohne die Minderung müsste der Mieter also 600 € nachzahlen.

Am einfachsten ist folgende Berechnung:

Der Nachzahlungsbetrag sollte auf eine monatliche Nachzahlung berechnet und sodann die Mietminderung berücksichtigt werden.


600 € Nachzahlung für das gesamte Abrechnungsjahr : 12 Monate= 50 € Nachzahlung im Monat.

8 Monate ohne Minderung =     400 € (8 x 50 € = 400 €) Nachzahlung für diesen Zeitraum
4 Monate 20 % Minderung =    160 € (4 x 50 € = 200 € abzügl. 20 % Minderung) Nachzahlung
Insgesamt:                                  560 € Nachzahlung.