Newsletter 5/2011

Themen:

  • Aktuell: Aufruf zur Mieterdemonstration
  • BGH-Urteil: Kein Eigenbedarf für eine KG oder OHG
  • Mieter-Tipp: Folgen des Wohnungsverkaufs

Aktuell: Aufruf zur Mieterdemonstration gegen GAGFAH am Do, 24.03.2011 ab 14.30 Uhr

Am Donnerstag, den 24.03.2011 ab 14.30 Uhr demonstrieren Mieter der Eisenbahnerwohnungen aus Wilhelmsburg vor der Geschäftsstelle der GAGFAH GROUP, Schlossstraße 14, 22041 Hamburg. Ziel ist es, auf dringend notwendige Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aufmerksam zu machen sowie auf Missstände in der Verwaltungstätigkeit der GAGFAH GROUP. Die Mieter fühlen sich im Stich gelassen und sind nicht mehr gewillt, die Untätigkeit der GAGFAH hinzunehmen. Die Forderungen im Einzelnen lauten:

  • Zügige Durchführung der notwendigen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an den Gebäuden.
  • Erstellung von für jedermann verständlichen und nachvollziehbaren Heiz- und Nebenkostenabrechnungen.
  • Die Erreichbarkeit der Verwaltung und Hauswarte an den Bedürfnissen der Mieter ausrichten.
  • Beteiligung der GAGFAH GROUP am Sozialen Wohnungsbau und an der Sozialen Stadtteilentwicklung.

BGH-Urteil: Kein Eigenbedarf für eine KG oder OHG

Dem in Hamburg lebenden Mieter hat die Vermieterin, eine GmbH [&] Co. KG, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Begründet wurde der Eigenbedarf damit, dass die Fünf-Zimmer-Wohnung für die betagten Gesellschafter der Vermieterin benötigt würde.

In Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung stellten die Richter zunächst klar, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) grundsätzlich Eigenbedarf zu Gunsten einzelner Gesellschafter geltend machen kann, weil diese nicht schlechter zu stellen sind, als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Die Vermietereigenschaft hängt insoweit von Zufälligkeiten ab, ob die Personenmehrheit auf Vermieterseite eine Gemeinschaft oder eine Gesellschaft bildet. Dem gegenüber setzt die Gründung einer Kommanditgesellschaft (KG) oder einer offenen Handelsgesellschaft (OHG) regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus. Die Vermietung einer Wohnung durch eine KG oder OHG erfolgt somit nicht „zufällig“, sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerlicher und haftungsrechtlicher Überlegungen. Aus diesem Grunde steht diesen Gesellschaften ein Recht des Eigenbedarfs zu Gunsten ihrer Gesellschafter nicht zu.

Mit dieser Entscheidung stellt der BGH klar, dass die Mieter – bis auf die Fälle mit Gesellschaften bürgerlichen Rechts – vor Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Personen-, Handels- oder Kapitalgesellschaften geschützt sind. Eine gute Nachricht für Mieter, deren Vermieter eine GmbH, AG, KG oder eine OHG ist (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2010 – VIII ZR 210/10).

Mieter-Tipp: Folgen des Wohnungsverkaufs

Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, haben viele Mieter Angst vor Mieterhöhungen oder Kündigungen des neuen Vermieters. Zu Unrecht. Der MIETERVEREIN ZU HAMBURG hat die wichtigsten Grundsätze zusammengefasst:

Wer eine Haus oder eine Wohnung kauft, wird nicht nur neuer Eigentümer, sondern auch neuer Vermieter. Er tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein und kann nicht verlangen, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Auch Aktualisierungen oder geringfügige Änderungen sind überflüssig. Miete und monatliche Vorauszahlungen für die Betriebskosten müssen an den neuen Vermieter überwiesen werden. Er ist auch für die Betriebskostenabrechnung verantwortlich. Anders nur, wenn es sich um Abrechnungszeiträume handelt, die schon vor dem Verkauf des Hauses abgeschlossen waren. Dann muss der alte Vermieter abrechnen.

Der Käufer des Hauses oder der Wohnung hat die gleichen Rechte, wie sie auch der bisherige Eigentümer und Vermieter hatte. Auch er kann die Miete nur erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Jahressperrfrist beachtet werden.

Der Neue Eigentümer hat keine besonderen Kündigungsrechte. Er kann nur kündigen, wenn er sich auf einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe stützen kann, zum Beispiel Eigenbedarf. Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden, je nach Wohndauer zwischen 3 und 9, unter Umständen sogar 12 Monate.

Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution haben Mieter nicht, wenn der Eigentümer und Vermieter wechselt. Die Rückzahlung kann nur verlangt werden, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Der neue Vermieter muss dann die Kaution zurückzahlen. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter an den Vorgänger halten.

Hamburgs Mieter können sich das Merkblatt Nr. 03 („Meine Wohnung wird verkauft- was nun?“) und Merkblatt Nr. 03a (Wohnungsbesichtigungen beim Verkauf) von der Internetseite www.mieterverein-hamburg.de herunterladen.