Newsletter 5/2010

Themen:

  • BGH: Verwirrung um Renovierungsklauseln, mit Mietertipp
  • AG Hamburg-Barmbek: Kautions-Einbehalt wegen Nebenkosten

BGH-Urteil: Mietezuschlag für Renovierung

Wenn ein Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält, braucht der Mieter nicht zu renovieren; er kann sogar vom Vermieter verlangen, dass der die so genannten Schönheitsreparaturen durchführt. Der Vermieter kann, so der BGH in einem Urteil vom 9.7.2008 (Aktenzeichen VIII ZR 181/07), auch keinen Mietezuschlag dafür verlangen. So liegt es jedenfalls bei nicht preisgebundenen Wohnungen.

Für eine preisgebundene Wohnung („Sozialwohnung“, §5-Schein-Wohnung) hat der BGH nun entschieden, dass der Vermieter die „Kostenmiete“ um den Aufschlag erhöhen kann, der gesetzlich zugelassen ist für den Fall, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführt (Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09). Der Zuschlag kann derzeit bis zu € 9,41 je m² Wohnfläche und Jahr betragen.

Mietertipp

Da lohnt es sich zu rechnen: Die Miete für eine 65 m² große Wohnung kann dann nämlich um monatlich etwa 50 € angehoben werden, so dass in einem Renovierungsturnus von acht Jahren fast 5000 € an Mehrmiete zusammenkommen. Da ist es in der Regel billiger, den Maler kommen zu lassen oder selbst zu renovieren. Der Mieterverein zu Hamburg empfiehlt deshalb, dass Mieter einer preisgebundenen Wohnung sich auf Nachfrage des Vermieters bereit erklären, selbst zu renovieren. Notfalls kann auch eine entsprechende Vertragsänderung unterschrieben werden. Diese sollte man aber vorsichtshalber unbedingt vom Mieterverein überprüfen lassen.

Stellt sich die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel erst bei Ende des Mietverhältnisses heraus, hat der Mieter natürlich keine Veranlassung, die Arbeiten trotzdem zu übernehmen. Jeder ausziehende Mieter sollte daher die Wirksamkeit der Renovierungsregelung rechtlich prüfen lassen.

AG Hamburg-Barmbek: Kein endloser Kautions-Einbehalt für Nebenkosten

Nach dem Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter für noch abzurechnende Nebenkosten einen angemessenen Teil der Mietsicherheit (Kaution) einbehalten. Aber nur für kurze Zeit, entschied das Amtsgericht Hamburg-Barmbek.

Leistet der Mieter Vorschüsse auf die Mietnebenkosten, so hat der Vermieter normalerweise bis zu 12 Monaten Zeit, um über die Kosten abzurechnen. Diese Frist beginnt mit dem Ende des einjährigen Abrechnungszeitraums. Auch wenn das Mietverhältnis endet, gilt nichts anderes.

Will der Vermieter von der Kaution des Mieters einen Teil einbehalten, um eine eventuelle Nebenkosten-Nachforderung abzusichern, so wird die Sache etwas kompliziert. Zu einem solchen Sicherheits-Einbehalt ist der Vermieter zwar im Prinzip berechtigt, sofern eine Nachzahlung zu erwarten ist (!). Aber: er kann dann meist die Jahresfrist für die Abrechnung nicht ausschöpfen, sondern er muss über den einbehaltenen Kautionsanteil abrechnen, sobald er über die Nebenkosten abrechnen kann. Andernfalls muss er auf seine Sicherheit verzichten und die restliche Kaution auskehren. (AG Hamburg-Barmbek, 813b C 34/09, Urteil vom 12.11.2009, MieterJournal 2010, 15 – ebenso das Amtsgerichts Ahrensburg in einem älteren Beschluss. Beide Entscheidungen können Sie hier lesen.)

Als betroffener (ehemaliger) Mieter tun Sie also zwei Dinge:

  • Prüfen Sie, ob nach dem Ergebnis der letzten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung überhaupt zu erwarten ist. Falls nein, darf der Vermieter keinen Sicherheitseinbehalt machen. Falls ja:
  • Machen Sie Druck, dass der Vermieter über die restliche Mietsicherheit abrechnet, sobald er über die Nebenkosten abrechnen kann.

Im Zweifelsfall wenden Sie sich an den Mieterverein, der Ihnen als Mitglied helfen wird.