Newsletter 4/2022

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

Ferienzeit, das bedeutet eigentlich abschalten, runterkommen, Kraft tanken. Doch fällt es mir in diesem Jahr schwer, die Geschehnisse in der Welt auf dem Weg in den Urlaub hinter mir zu lassen. Zu sehr betreffen sie mein eigenes Leben. Da ist das Wetter, das uns immer neue Temperaturrekorde und zu wenig Niederschlag beschert. Da ist die sich abzeichnende Krise in der Energieversorgung, die Sorge um kalte Wohnungen im kommenden Winter. Und wenn es gut läuft und die Wohnung warm bleibt, werden viele die Kosten nicht mehr stemmen können. Umso wichtiger ist es also, dass bereits jetzt die Weichen gestellt werden für eine sichere Energieversorgung und Hilfen für überforderte Haushalte. Energie sparen ist ein Teil der Lösung für beide Probleme. Doch wer reflexartig beim Thema Sparen an die Nutzer, also die Mieter, denkt, blendet aus, dass Vermieter es in der Hand haben, wie effizient die Anlagentechnik ist und wie viel Energie das Gebäude braucht. Ich vermisse Vorschläge, wie Hauseigentümer hier in die Pflicht genommen werden können.

An dieser und vielen anderen Stellen wird sich der Mieterverein zu Hamburg weiter einbringen!

Wie immer informieren wir Sie mit diesem Newsletter über unsere Tätigkeit und die Entwicklung in Rechtsprechung und Wohnungspolitik. Ab sofort aber mit einer bedeutsamen Neuerung: An dieser Stelle stellen wir neben Urteilen des Bundegerichtshofs so oft wie möglich interessante Urteile der Hamburger Amtsgerichte und des Landgerichts vor – natürlich wie gewohnt mit unserem Kommentar. Warum? Diese Urteile der Instanzgerichte sind sehr wichtig für unsere Arbeit und für alle Mieter:innen in Hamburg interessant. Seien Sie eingeladen, uns zu unterstützen, Feedback zu geben und natürlich auch unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn: UNSER RAT ZÄHLT!

Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre!

Dr. Rolf Bosse
Vorsitzender des MIETERVEREIN ZU HAMBURG

P.S. Besuchen Sie uns auf facebook (link hinterlegen). Auf unserer facebook-Seite versorgen wir Sie täglich mit aktuellen Informationen rund ums Mieten und Wohnen.

 

Aktuelles: Wichtige Tipps rund ums Mieten und Wohnen

Der Deutscher Mieterbund (DMB) hat einen neuen Ratgeber „Mietkosten im Griff“, sowie Neuauflagen des „Mieter-Handbuchs“ und „Mieterlexikons“ veröffentlicht. Alle Ratgeber sind in der Hauptgeschäftsstelle des Mietervereins zu Hamburg, Beim Strohhause 20, und beim DMB online auf https://shop.mieterbund.de/erhältlich. Das „Mieterlexikon“ kostet 16 Euro, das „Mieter-Handbuch“ 14,60 Euro und der Ratgeber „Mietkosten im Griff“ 16,90 Euro.

Von A wie Abflussverstopfung bis Z wie Zweitwohnsteuer – im „Mieterlexikon“ des DMB finden Mieterinnen und Mieter Antworten auf alle Fragen rund um ihr Mietverhältnis, übersichtlich und alphabetisch nach Stichworten sortiert. Die Ausgabe 2022/2023 des Klassikers enthält aktuelle Gerichtsurteile und alle Änderungen im Mietrecht. Viele Einträge sind sehr umfangreich und geben Beispiele aus der Praxis. So findet sich unter dem Stichwort „Mietminderung“ auf insgesamt acht Seiten nicht nur die allgemeine Rechtslage, gestützt auf BGH-Urteile. Anhand von konkreten Mietminderungen, die sich auf Urteile von Amtsgerichten, Landgerichten und dem BGH stützen, können Mieterinnen und Mieter zudem ableiten, ob und in welcher Höhe der bei ihnen eingetretene Mangel an der Mietsache, eine Minderung rechtfertigen könnte.

Das bereits in der dritten Auflage erschienene „Mieter-Handbuch“ ist als Arbeitsbuch aufgebaut und bietet Mieterinnen und Mietern nicht nur Erläuterungen und praktischen Rat, sondern auch nützliche Vorlagen, Vertragsmuster, Checklisten und Musterabrechnungen. Themenbereiche, wie zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen, werden umfangreich beschrieben, wobei auch die aktuelle Rechtslage erläutert wird. Betroffene Mieterinnen und Mieter werden über ihre Rechte aufgeklärt und bekommen Handlungsanweisungen, sollte es zu Problemen mit dem Vermieter kommen. Das Handbuch hat der DMB gemeinsam mit der Verbraucherzentrale veröffentlicht.

Auch der neue Ratgeber „Mietkosten im Griff“ ist ein gemeinsames Projekt des DMB und der Verbraucherzentrale. Das Buch gibt unter anderem Antworten auf die Fragen „Wie hoch darf meine Miete sein?“, „Welche Klauseln im Mietvertrag können teuer werden?“ und „Um wieviel darf die Miete bei einer energetischen Sanierung angehoben werden?“. Außerdem zeigt der neue Ratgeber anschaulich, wie die Ausgaben fürs Wohnen gedeckelt werden können.

Urteil: „Riesenhund“ darf bleiben

Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 22. März 2022, 314a C 105/21 (Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dennis Bandow)

In einem aktuellen Urteil entschied das Amtsgericht Hamburg-Altona, dass einem Mieter die Haltung eines Irischen Wolfshundes zu erlauben ist. Laut Mietvertrag bedurfte die Haltung eines Hundes der Genehmigung des Vermieters. Dieser hatte die Genehmigung unter anderem mit den Argumenten verweigert, dass sich Nachbarn gestört fühlen würden, ein Verkauf des Hauses erschwert und er letztlich verpflichtet wäre, jedem Mitbewohner die Haltung eines „Riesenhundes“ zu gestatten. Er befürchtete zudem eine Überbelegung der Wohnung.

Das Gericht stellte klar, dass die von dem Mieter gewünschte Hundehaltung von dem vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt sei. Die in dem Mietvertrag enthaltene Bestimmung, laut der Hundehaltung grundsätzlich untersagt sei und der Genehmigung des Vermieters bedürfe, ist aufgrund einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Das Gericht berücksichtigte zudem zugunsten des Mieters, dass er bereits in der Vergangenheit Hunde in der Wohnung gehalten hatte, ohne dass dies von der Vermieterseite beanstandet worden war. Außerdem lebe der Mieter mit seiner Familie derzeit allein in dem Haus, sodass sich andere Personen nicht durch die Hundehaltung gestört fühlen könnten. Das Gericht sah auch keine besonderen Gründe bei der gewählten Hunderasse, die gegen ein berechtigtes Interesse des Vermieters sprechen würden. Laut dem Vortrag des Mieters solle es sich bei dem Irischen Wolfshund um eine sanftmütige, ausgeglichene Hunderasse mit ruhigem Charakter handeln, die sich auch sehr gut für Familien mit Kindern eigne. Nach dem Hamburgischen Hundegesetz sei die Hunderasse auch nicht als sogenannter „gefährlicher Hund“ eingeordnet.

Kommentar: Mit seinem Urteil liegt das Amtsgericht auf der Linie des Bundesgerichtshofs, der in einer lesenswerten Entscheidung aus dem Jahr 2013 (AZ: VIII ZR 168/12) ein Recht des Vermieters, Tierhaltung grundsätzlich in Mietwohnungen zu verbieten, verneinte. Die Tierhaltung kann demnach nur aus vernünftigen Gründen und im Einzelfall untersagt werden. Das Interesse des Vermieters, für den Fall ähnlicher Wünsche anderer Mieter den mit der Interessenabwägung verbundenen Verwaltungsaufwand zu vermeiden, zählt nicht dazu. Auch die bei Hunden und Katzen nicht generell ausschließbare Gefahr einer Beeinträchtigung der Mietsache oder einer Störung von Nachbarn berechtigt Vermieter nicht, eine Tierhaltung von vorn herein zu verweigern. So wie im Fall aus Altona müssen alle Umstände des Einzelfalles betrachtet und die Interessen abgewogen werden. Das macht Mut für alle, die den Wunsch hegen, sich ein Haustier anzuschaffen. In jedem Fall empfiehlt es sich, erst die Genehmigung des Vermieters ein- und dann das Tier in die Wohnung zu holen. Denn sollte es zur Auseinandersetzung kommen, setzt es die Mieter unter zusätzlichen Druck, wenn das Tier bereits zur Familie gehört und sein Verbleib durch den Vermieter infrage gestellt wird – egal, wie die Erfolgschancen verteilt sind.

Mieter-Tipp: Sicherheit geht vor – auch bei der Mietwohnung!

Einbruchschutz ist in der Urlaubszeit besonders wichtig, aber auch sonst sollten Mieter:innen dafür sorgen, dass ihre Wohnung vor ungewollten Besucher:innen sicher ist. Aufwendige Maßnahmen helfen dabei genauso wie einfache Tricks. Das sind unsere Tipps:

  • Ist die eigene Mietwohnung nur unzulänglich gesichert, empfiehlt es sich, nachzurüsten. Vermieter:innen sind jedoch nur in seltenen Fällen zu nachträglichen Investitionen in die Wohnungssicherheit verpflichtet. Bauen sie einbruchshemmende Fenster oder Türen, ein Sicherheitsschloss, einen Türspion oder eine Gegensprechanlage ein, kann dies zu einer Mieterhöhung führen.
  • Mieter:innen können aber auch auf eigene Kosten für mehr Sicherheit sorgen. Sie dürfen ein technisch aufwändigeres Schloss in die Wohnungstür einbauen (bewahren Sie unbedingt das alte Schloss auf!) und die Fenster- und Balkontüren mit abschließbaren Griffen ausrüsten. Dafür brauchen Sie keine Genehmigung des Vermieters.
  • Weitere Schutzmaßnahmen wie das Anbringen einer Alarmanlage an der Fassade, von Außenrollläden oder Fenstergittern müssen genehmigt werden.
  • Für alle Veränderungen gilt: Bei Auszug müssen Sie den Ursprungszustand wiederherstellen! Vereinbaren Sie deshalb vorab mit Ihrem Vermieter schriftlich, dass die Mieterinvestition beim Auszug nicht beseitigt werden muss und dass Sie gegebenenfalls für den Verbleib der Sicherheitsmaßnahmen sogar eine Entschädigung erhalten.
  • Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Infoblatt „Sicher wohnen – Mietwohnung und Einbruchschutz“.
  • Sind Sie längere Zeit nicht in der Wohnung, sollte das nicht für jedermann erkennbar sein. Einfachstes Mittel: Lassen sie den Briefkasten nicht überquellen, bestellen sie abonnierte Zeitungen und Magazine für die Zeit der Abwesenheit ab und bitten Sie einen zuverlässigen Nachbarn, ihren Briefkasten zu leeren.
  • Geben Sie einer Vertrauensperson ihren Wohnungsschlüssel und informieren Sie Ihren Vermieter darüber. Sollte es zum Beispiel zu einem Wasserrohbruch kommen, gelangen Dritte schnell in die Wohnung, um einen größeren Schaden zu verhindern.