Newsletter 4-2019

Themen:

  • Aktuell: Unser Rat: Prüfen Sie stets Ihre Betriebskostenabrechnung!
  • BGH-Urteil: Neue Abrechnung bei falschem Verteilerschlüssel
  • Mieter-Tipp: Lärm im Mietshaus vermeiden

Aktuell: Unser Rat: Prüfen Sie stets Ihre Betriebskostenabrechnung!

Rechtzeitig zum Ende des Jahres startet der Mieterverein zu Hamburg im September 2019 eine  Veranstaltungsreihe zum Thema Betriebskosten. An insgesamt vier Abenden zeigen die Mietervereins-Juristen Paul Mann und Lukas Baer interessierten Mieterinnen und Mietern, worauf sie bei der Prüfung ihrer Betriebskostenabrechnung achten müssen. Nach einer Einführung zum Thema Betriebskostenrecht durch die Referenten wird es Zeit für Mieterfragen geben. Die Veranstaltungen beginnen jeweils um 18.30 Uhr und dauern circa 1,5 Stunden. Für das neue Angebot, das sich ausdrücklich auch an Nicht-Mitglieder richtet, ist keine Anmeldung notwendig. Eine individuelle Rechtsberatung findet nicht statt.

Termine:
Mittwoch, 11. September und Dienstag, 29. Oktober 2019:
Hauptgeschäftsstelle des Mietervereins, Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg
Dienstag, 24. September und Mittwoch, 9. Oktober 2019:
Außenstelle Altona, Neue Große Bergstraße 9, 22767 Hamburg

Wie wichtig es ist, die jährliche Betriebskostenabrechnung ganz genau unter die Lupe zu nehmen, zeigen die Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes und seiner 330 örtlichen Mietervereine. Danach enthält jede zweite Betriebskostenabrechnung Fehler. Nach Schätzung des Mietervereins zu Hamburg zahlen allein die Mieterinnen und Mieter in der Hansestadt jedes Jahr mehr als zehn Millionen Euro zu viel, weil sie ihre Betriebskostenabrechnungen ungeprüft akzeptieren. 

Alle wichtigen Informationen zum Thema Betriebskosten sowie zum kostenlosen Online-Check für Betriebskosten des Mietervereins zu Hamburg haben wir auf mieterverein-hamburg.de zusammengestellt.

BGH-Urteil: Neue Abrechnung bei falschem Verteilerschlüssel

Urteil vom 16. Januar 2019 – VIII ZR 113/17

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Vermieter bei der Verwendung eines falschen Verteilerschlüssels eine neue Heizkostenabrechnung erstellen muss und den Mieter nicht auf ein Kürzungsrecht verweisen darf.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter 50 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet. Zwar kann der Vermieter den Verteilungsmaßstab einmal festlegen und ist dann daran gebunden. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch eine Ausnahme: Der Vermieter muss zwingend 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen, wenn das Gebäude nicht dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 entspricht, es mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und es im Haus frei liegende Wärmeleitungen gibt, die überwiegend gedämmt sind.

Rechnet der Vermieter trotz Vorliegens der oben genannten Voraussetzungen nur 50 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch ab, könne der Mieter nach einer Entscheidung des Landgericht Frankfurt am Main 15 Prozent der Heizkosten kürzen, also entsprechend weniger zahlen. Der BGH entschied dagegen, dass der Vermieter korrekt abrechnen und den richtigen Verteilungsmaßstab wählen müsse. Ein 15-prozentiges Kürzungsrecht habe der Mieter, wenn der Vermieter entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung überhaupt nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Wählt er aber den falschen Verteilungsmaßstab, habe der Mieter einen Anspruch auf eine Änderung des Verteilerschlüssels. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, weitere falsche Abrechnungen abzuwarten und diese dann zu kürzen.

Kommentar: Die Entscheidung des BGH ist folgerichtig, da die Heizkostenverordnung dem Vermieter zwingend vorgibt, 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn die dafür erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Allerdings ist davon auszugehen, dass der größte Teil des Wohnungsbestands noch keine „überwiegend gedämmten“ Heizrohrleitungen hat, so dass es bei einer  Aufteilung der Heizkosten von jeweils 50 Prozent nach der Fläche und dem erfassten Verbrauch verbleibt.

Mehr über die „Verteilung der Kosten“ sowie eine Tabelle, die beispielhaft zeigt, wie die Gesamtkosten des Gebäudes beziehungsweise der Wohnanlage auf eine einzelne Wohnung umgelegt werden, finden Sie hier.

Mieter-Tipp: Lärm im Mietshaus vermeiden

Wer kennt es nicht: Man hat es sich auf dem Sofa bequem gemacht, in der einen Hand ein gutes Buch, in der anderen die dampfende Teetasse. Dann dreht der Nachbar die Musik auf und es ist vorbei mit dem ruhigen Abend. In Mehrfamilienhäusern geht es nie ganz ohne Geräusche zu, auch wenn die Wände noch so dick sind. Doch meist wird störender Lärm nicht bewusst, sondern aus Gedankenlosigkeit verursacht. Damit der Haussegen nicht schief hängt, raten wir zu einem klärenden Gespräch. So vermeiden Sie Lärmkonflikte:

  • Alle Bewohner eines Hauses sollten sich so verhalten, dass Nachbarn nicht mehr als unvermeidbar durch Lärm belästigt werden. Nehmen Sie Rücksicht aufeinander!
  • Halten Sie sich an die im Hamburgischen Lärmschutzgesetz festgelegten Ruhezeiten. Zwischen 20 und 7 Uhr sollte an Werktagen Ruhe herrschen. Zusätzlich ist meist im Mietvertrag eine Ruhezeit zwischen 13 und 15 Uhr festgelegt.
  • Verstöße gegen das Hamburgische Lärmschutzgesetz stellen unter Umständen eine Ordnungswidrigkeit dar. Geldbuße: bis zu 5.000 Euro.
  • Geräusche, die bei der üblichen Haushaltsführung – also zum Beispiel beim Staubsaugen und Betreiben einer Waschmaschine – entstehen, sind hinzunehmen.
  • Gelegentliches Hämmern und Bohren beim Umbau in der Wohnung oder bei der Ausübung des Hobbys ist nicht verboten.
  • Musik darf grundsätzlich nur in Zimmerlautstärke gespielt werden, zwischen 21 und 7 Uhr sollten Nachbarn sie gar nicht hören können. Das gilt auch fürs Fernsehen.
  • Werden Tiere in der Wohnung gehalten, dürfen Nachbarn nicht durch Tiergeräusche erheblich belästigt werden.
  • Denken Sie daran: Lärm kann bei Betroffenen zu Beschwerden wie Leistungsabfall und Aggressivität bis hin zu körperlichen und seelischen Erkrankungen führen.
  • Zeigt ein „lauter“ Nachbar keine Einsicht, wenden Sie sich an den Vermieter. Dieser ist für die Einhaltung der Hausruhe verantwortlich und muss auf den Störer einwirken.