Newsletter 4-2018

Themen:

  • Aktuell: Sind Sie auch „betriebskostenkonfus“?
  • BGH-Urteil: Mieterhöhung formell wirksam, auch wenn Gutachten ohne Wohnungsbesichtigung erstellt wird
  • Mieter-Tipp: Was Mieter bei einer Untervermietung beachten sollten

 

Aktuell: Sind Sie auch „betriebskostenkonfus“?

Auch in diesem Herbst schicken Hamburgs Vermieter ihren Mieterinnen und Mietern Betriebskostenabrechnungen für das vergangene Kalenderjahr. Weil die Abrechnungen zum Teil kompliziert und unübersichtlich sind, können Mieter sie sehr oft nicht nachvollziehen. Eine Betriebskostenprüfung ist jedoch ein Muss, denn laut Deutschem Mieterbund ist jede zweite Abrechnung fehlerhaft. Der wirtschaftliche Schaden ist groß: Nach Schätzungen des Mietervereins zu Hamburg haben die rund 700.000 Mieterhaushalte der Hansestadt allein 2017 mehr als 10 Millionen Euro zu viel gezahlt

Weil der Mieterverein zu Hamburg auch bei der Prüfung von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen die erste Adresse für Mieter ist, haben wir jetzt eine Kampagne gestartet. Wir fragen Mieter auf Werbetafeln in U-Bahnhöfen, entlang Hamburgs Straßen, in sozialen Netzwerken und in Printmedien, ob sie schon „betriebskostenkonfus“ sind. Unser Rat: Zerbrechen Sie sich nicht allein den Kopf über die komplizierte Abrechnung ihres Vermieters, sondern überlassen Sie das lieber heute als morgen den Juristen des Mietervereins zu Hamburg. Alle wichtigen Informationen zum Thema Betriebskosten sowie zu unserem kostenlosen Online-Check für Betriebskosten haben wir hier für Sie zusammengestellt.

BGH: Mieterhöhung ist formell wirksam, auch wenn das Gutachten ohne  Wohnungsbesichtigung erstellt wird

Urteil vom 11. Juli 2018 – VIII ZR 190/17

Der Vermieter hat seine Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten begründet, obwohl der Gutachter die in Bremen liegende Wohnung nicht besichtigt hatte. Das Gutachten stütze sich auf Angaben des Vermieters und auf dem Sachverständigen bekannte ähnliche Wohnungen. Der Mieter lehnte deshalb die Mieterhöhung ab. Vor dem Amts- und Landgericht konnte sich der Vermieter mit der Mieterhöhungsklage nicht durchsetzen. Der Bundesgerichtshof sah das anders. Nach seiner Entscheidung reicht es aus, wenn das Sachverständigengutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werden könne. Der Mieter müsse hierdurch in die Lage versetzt werden, der Berechtigung der Mieterhöhung nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Der Sachverständige müsse eine Aussage über den ortsüblichen Vergleichsmietzins treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Es spiele aus formeller Sicht keine Rolle, auf welche Weise der Gutachter zu seinem Ergebnis komme. Die Informationen könne auch der Vermieter liefern. Der Nachweis der Berechtigung der Mieterhöhung wäre ohnehin noch zu klären. Die Begründung der Mieterhöhung diene ohnehin nicht dazu, dem Mieter bereits abschließend in die Lage einer endgültigen Beurteilung der Richtigkeit der Mieterhöhung zu versetzen.

Kommentar: Die Entscheidung ist nicht ohne Weiteres nachzuvollziehen, zumal bereits vordergründig die Kenntnis der Wohnung, die zu bewerten ist, sachgerecht erscheint. Zu beachten ist jedoch, dass hiermit noch nicht geklärt ist, ob die Erhöhung auch materiell begründet ist. Jedenfalls dürfte ein ohne Besichtigung der Wohnung erstelltes Gutachten,  häufig inhaltlich angreifbar sein. Hinzu kommt, dass nach ständiger Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg der Hamburger Mietenspiegel ohnehin die sicherste Erkenntnisquelle zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist.

 

Mieter-Tipp: Was Mieter bei einer Untervermietung beachten sollten

Ist der Job weg oder der Partner ausgezogen, wird das Geld für die Miete oft knapp. Eine Untervermietung ist auch für diejenigen eine gute Lösung, die vorübergehend beruflich oder studienbedingt ins Ausland oder in eine andere Stadt ziehen müssen. Um Ärger zu vermeiden, sollten Sie jedoch Folgendes beachten, bevor Sie mit der Suche nach einem passenden Untermieter beginnen:

  • Der Vermieter muss bei einer teilweisen Untervermietung nur die Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat. Dies gilt nicht für die Untervermietung der ganzen Wohnung.
  • Achtung: Ein berechtigtes Interesse darf erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.
  • Wenn Sie ohne eine Erlaubnis und trotz Abmahnung jemanden in die Wohnung aufgenommen haben, kann der Vermieter fristlos kündigen.
  • Die Aufnahme von Ehegatten oder Lebensgefährten ist grundsätzlich gestattet, ebenso die von nächsten Angehörigen.
  • Die vorübergehende Aufnahme eines „Dritten“ muss erlaubt werden, wenn der Mieter nachvollziehbar den Grund darlegt.
  • Der Vermieter kann aber die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Dritten Gründe vorliegen, die ihm die Untervermietung unzumutbar machen.
  • Verweigert Ihr Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, kann die Erlaubnis neben dem Anspruch auf Schadensersatz gerichtlich durchgesetzt werden.
  • Schließen Sie einen Untermietvertrag ab mit Angaben zu den vermieteten Räumen. Bei der Miete und den Nebenkosten orientieren Sie sich an Ihrer Miethöhe.
  • Füllen Sie beim Einzug des Untermieters ein Wohnungsübergabeprotokoll aus.
  • Sollten Sie die untervermieteten Räume wieder benötigen (Eigenbedarf), gelten die normalen Kündigungsfristen.
  • Sie können Ihren Untermieter auch ohne Grund kündigen, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
  • Eine unerlaubte Untervermietung an Feriengäste kann neben dem Ärger mit dem Vermieter auch zu einer ordnungswidrigen Zweckentfremdung von Wohnraum führen.