Newsletter 4-2016

Themen:

  • Aktuell: Umfrage zur Bekanntheit der Mietpreisbremse
  • BGH: Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung erneut gesenkt
  • Mieter-Tipp:Nachmieter-Suche

Aktuell: Umfrage zur Bekanntheit der Mietpreisbremse

Das Institut für Demoskopie Allensbach hat im Auftrag der Friedrich-Ebert-Stiftung eine bevölkerungsrepräsentative Befragung zu Einstellungen und Präferenzen zum Thema Verbraucherschutz durchgeführt.
59 Prozent der Befragten erklärten, die Interessen der Verbraucher seien in Deutschland gut geschützt. Bei „Mietverträgen“ fühlten sich 55 Prozent der Befragten gut geschützt, 34 Prozent sagten, hier sei man nicht gut geschützt.

Mietpreisbremse: Laut Befragungsergebnis haben die meisten Bürger in Deutschland bereits von der so genannten Mietpreisbremse gehört. 78 Prozent haben zumindest eine ungefähre Vorstellung, was durch dieses Gesetz geregelt wird. 20 Prozent geben an, relativ genau Bescheid zu wissen. Dieser vergleichsweise hohe Kenntnisstand der Bevölkerung hängt zum einen damit zusammen, dass viele Menschen in Deutschland selbst zur Miete wohnen und damit von einer solchen Gesetzesänderung zumindest mittelbar betroffen sind, zum andern mit der ausführlichen medialen Berichterstattung. Das zeigt sich auch daran, dass der Kenntnisstand bei politisch Interessierten überdurchschnittlich hoch ist. Von ihnen haben 88 Prozent zumindest eine ungefähre Vorstellung, worum es bei der Mietpreisbremse geht. 28 Prozent haben sogar sehr konkrete Vorstellungen davon. Bei den politisch Desinteressierten wissen nur 12 Prozent relativ genau über die Mietpreisbremse Bescheid, insgesamt 68 Prozent haben zumindest ungefähre Vorstellungen.
Eine überwältigende Mehrheit der Bevölkerung begrüßt das Gesetz zur Mietpreisbremse. 84 Prozent finden es grundsätzlich eine gute Sache, dass bei der Wiedervermietung von Wohnungen die neue Miete nicht willkürlich erhöht werden kann, sondern dass eine Preisobergrenze gilt, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert.

BGH: Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung erneut gesenkt

BGH, Urteil vom 10. Februar 2016- VIII ZR 137/15

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Nach Mietende forderten die Mieter die in der Vergangenheit geleisteten Betriebskosten zurück. Die Mieter wandten ein, dass der Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung über die Kostentragung enthalte, da die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in Bezug genommene – seit Ende 2003 aufgehobene – Berechnungsverordnung nicht mehr gelten würde.

Die Karlsruher Richter gaben dem Vermieter Recht und entschieden, dass die  enthaltene Regelung bezüglich der Umlagefähigkeit der Betriebskosten ausreichend bestimmt ist. Dabei stellt der Bundesgerichtshof entsprechend seiner bisherigen Rechtsprechung nochmals klar, dass es der Aufzählung der einzelnen Betriebskostenpositionen in einem Formularmietvertrag – soweit es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ handelt – nicht bedarf.

Der Begriff „Betriebskosten“ sei seit Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert. Hierbei sei es als bekannt zu unterstellen, dass es sich um laufende, den Eigentümern durch das Eigentum sowie durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts entstehende Kosten handelt. Der Begriff der Betriebskosten könne als bekannt vorausgesetzt werden und sei für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich.

Kommentar: Die Auffassung der Karlsruher Richter, dass die Bezugnahme auf eine nicht mehr geltende Rechtsnorm unschädlich sei, soweit die aktuelle Regelung in der Betriebskostenverordnung vergleichbar ist, kann nachvollzogen werden.

Die Vereinfachungstendenzen des Bundesgerichtshofs können jedoch nicht überzeugen, soweit gleichzeitig die Umlagefähigkeit einzelner Positionen als hinreichend bekannt unterstellt wird. In der Praxis werden häufig nicht umlagefähige Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt. Insoweit wird deutlich, dass nicht selten beide Mietvertragsparteien hinsichtlich der Umlagefähigkeit einzelner Positionen keine Kenntnis besitzen. Schon aus Transparenzgründen sollte daher eine Auflistung der umlagefähigen Betriebskostenpositionen im Rahmen der Betriebskostenvereinbarung zwingend erforderlich sein.

Mieter-Tipp: Nachmieter-Suche

Verschiedene Gründe können dazu führen, dass man die Wohnung schneller kündigen möchte, als es die gesetzliche Drei-Monats-Frist zulässt. Das ist allerdings nur in wenigen Ausnahmefällen möglich, denn der Vermieter kann auf der gesetzlichen Kündigungsfrist bestehen.
Nach wie vor ist die Annahme verbreitet, dass der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen muss, wenn drei potentielle Nachmieter gestellt werden. Das ist leider falsch, es besteht kein derartiger Rechtsanspruch.

Eine freundliche Anfrage beim Vermieter ist dennoch einen Versuch wert; die Chancen erhöhen sich, wenn man dann auch gleich einen Interessenten parat hat. Eine Pflicht des Vermieters, einer solchen Vereinbarung zuzustimmen besteht aber nicht – es sei denn, es ist im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass der Mieter das Recht hat, einen Nachmieter zu stellen. Eine solche Nachmieterklausel ist aber nur selten in Mietverträgen zu finden. Ohne Vereinbarung mit dem Vermieter oder eine Nachmieterklausel kommt der Mieter also kaum vorzeitig aus dem Mietvertrag.

Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten wird vom Gesetzgeber für zumutbar gehalten, weshalb er keinen Grund dafür sieht, eine Nachmieterklausel vorzuschreiben. Der Vermieter ist auch nicht dazu verpflichtet, aktiv einen Nachmieter zu suchen, der vor Ende der regulären Frist die Wohnung übernehmen kann.

Deshalb spielt das Thema nur noch eine Rolle, wenn der Mieter durch einen Kündigungsausschluss oder einen Zeitmietvertrag länger gebunden ist. In diesen Fällen besteht zwar ebenfalls kein Anspruch des Mieters, einen Nachmieter zu stellen. Allerdings kann der Mieter den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung bitten und einen konkreten Untermieter vorschlagen. Versagt der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Ablehnung vorhanden ist, so kann der Mieter unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist kündigen.

Der MIETERVEREIN ZU HAMBURG ist auch auf facebook vertreten. Dort sind aktuelle Meldungen, Mietertipps, Links zu mietrechtlich relevanten Artikeln und Themen sowie allgemeine Informationen zum Mieten und Wohnen zu finden: https://www.facebook.com/Mieterverein-zu-Hamburg-1738338779738463/