Newsletter 4/2012

Themen:

  • Aktuell: Grillen ohne Nachbarstreit
  • BGH-Urteil: Anforderungen an die Darlegung eines Mangels
  • Mieter-Tipp: Unterlagen aufbewahren

Aktuell: Grillen ohne Nachbarstreit

Grillen – egal, ob auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten – ist bei schönem Wetter in der warmen Jahreszeit sehr beliebt. Inwieweit das Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten zulässig ist, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.

Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen auf Balkon oder Terrasse verboten, müssen sich Mieter daran halten, entschied das Landgericht Essen (10 S 438/01). Wer das Grillverbot missachtet, riskiert Abmahnungen und sogar die Kündigung. In Hamburg verbieten viele Mietverträge das Grillen auf Balkons, Loggien und unmittelbar an das Haus angrenzenden Flächen. Vor Zünden des Grills empfiehlt sich daher ein Blick in den Mietvertrag.

Aber auch ohne ausdrückliches Verbot im Mietvertrag darf dann nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Grill auf Balkon, Terrasse oder im Garten steht. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß oder Rauch, wenn der beim Grillen entstehende Qualm in konzentrierter Weise in die Wohnung eines Nachbarn dringt, ist das verboten.

Hamburgs Mieter können sich kostenlos das Merkblatt „Qualm ohne Reue -  Grillen erlaubt?“ von der Internetseite www.mieterverein-hamburg.de herunterladen. Nichtmitglieder erhalten unter Tel. 8 79 79-345 eine telefonische Auskunft durch die Juristen des MIETERVEREIN ZU HAMBURG. 

BGH-Urteil: Anforderungen an die Darlegung eines Mangels

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.

Die Vermieterin klagte auf Räumung der Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die Beklagten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie die Feststellung, dass sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht Berlin die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht sprach den Mietern das Recht zur Mietminderung ab, sie hätten die Gebrauchsbeeinträchtigungen in ihrem Mietshaus nicht ausreichend dargelegt.

Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter hatte Erfolg (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Landgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB) in unvertretbarer Weise überspannt hat. Zur Darlegung eines Mangels genügt bei wiederkehrender Beeinträchtigung des Mietgebrauchs eine Beschreibung aus der sich ergibt, um welche Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, wann und wie häufig diese auftreten. Die Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht der Mieter hingegen nicht anzugeben, so die Karlsruher Richter.
Nach dieser Entscheidung ist bei einer Minderung wegen einer wiederkehrenden Beeinträchtigung (wie z.B. Baulärm) zur Darlegung einer bestimmten Minderungshöhe die Führung eines Protokolls weiterhin dringend anzuraten. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass lediglich zur Darlegung des Mangels selbst die Führung eines Protokolls nicht erforderlich ist.

Mieter-Tipp: Unterlagen aufbewahren

Auch nach dem Auszug aus der Wohnung sollten der alte Mietvertrag, die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen oder Zahlungsbelege, zum Beispiel für die Mietkaution, nicht einfach weggeworfen werden. Zwar gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen oder Gerichtsentscheidungen, nach denen Mieter die Unterlagen zu ihrem Mietverhältnis über Monate oder Jahre aufbewahren müssen, sinnvoll ist dies aber auf jeden Fall.

Ansprüche aus dem Mietverhältnis, zum Beispiel auf Mietzahlungen oder Betriebskosten-nachzahlungen, verjähren nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Das bedeutet, wer Mitte 2012 auszieht, kann theoretisch bis Ende 2015 mit Vermieterforderungen konfrontiert werden. Da ist es wichtig, Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsschreiben oder den Briefwechsel zur Hand zu haben.
Auch Zahlungsbelege bzw. Kontoauszüge sollten aufbewahrt werden. Bei einem Streit beispielsweise, ob überhaupt bzw. in welcher Höhe die Mietkaution bei Beginn des Mietverhältnisses gezahlt wurde, ist der Mieter beweispflichtig.

Dagegen dürfen Wohnungsübergabeprotokolle, Rechnungen über Malerarbeiten, Tapeten, Farben usw. grundsätzlich schon nach einem halben Jahr weggeworfen werden. Vermieteransprüche wegen unterlassener Renovierungsarbeiten oder Reparaturen verjähren nach 6 Monaten. Allerdings sollte man sicherheitshalber abwarten, bis der Vermieter die Mietkaution zurückgezahlt hat. Erst dann ist man wirklich sicher, dass der Vermieter keine Forderungen mehr stellen wird.