Newsletter 4/2011

Themen:

  • Aktuell: DMB Broschüre „Die zweite Miete“ neu aufgelegt
  • BGH-Urteil: Betriebskostenkorrektur innerhalb der Jahresfrist zulässig
  • Mieter-Tipp: Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung

Aktuell: DMB Broschüre „Die zweite Miete” neu aufgelegt

Der Deutsche Mieterbund hat seine Betriebskostenbroschüre „Die zweite Miete” überarbeitet und neu aufgelegt. Auf 96 Seiten erklären Mietrechtsexperten die häufigsten Probleme und Streitpunkte und geben in verständlicher Sprache Tipps, wie die Betriebs- und Heizkostenabrechnung geprüft werden kann. Die aktuellste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist selbstverständlich eingearbeitet. Zudem enthält die Broschüre eine Muster-Heizkostenabrechnung, Checklisten zur Überprüfung der Abrechnungen und viele Vergleichszahlen, mit deren Hilfe eingeschätzt werden kann, ob die geforderten Zahlungen des Vermieters angemessen sind oder nicht.

Die Broschüre „Die zweite Miete“ (ISBN 978-3-933091-87-1), 96 Seiten, 6 Euro, ist in der Geschäftsstelle des MIETERVEREIN ZU HAMBURG, Beim Strohhause 20 (bei U/S-Bahn Berliner Tor) erhältlich oder zu bestellen beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, bzw. unter www.mieterbund.de (zzgl. 1,20 Euro Versandkosten).

Hamburgs Mieter können sich das Merkblatt Nr. 14 (Nebenkosten - die "Zweite Miete") und Nr. 35 (Die Heizkostenabrechnung- worauf muss ich achten?) von der Internetseite www.mieterverein-hamburg.de herunterladen. Nichtmitglieder erhalten unter Tel. 8 79 79-345 eine telefonische Auskunft durch die Juristen des MIETERVEREIN ZU HAMBURG

BGH-Urteil: Betriebskostenkorrektur innerhalb der Jahresfrist zulässig

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Auszahlung eines Guthabens zulasten des Mieters korrigieren kann, solange die Abrechnungsfrist von einem Jahr noch nicht abgelaufen ist. Die durch die Mietrechtsreform vom September 2001 eingeführten zwölfmonatigen Abrechnungs- und Einwendungsfristen gewährleisten, dass erst nach deren Ablauf die Mietparteien eines Wohnraummietverhältnisses über ihre Verpflichtungen Klarheit erlangen. Demnach lässt die bloße Zahlung eines Abrechnungsguthabens nicht den Schluss zu, dass eine Korrektur nicht möglich sein soll.

Mit dieser im Ergebnis richtigen Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass für Mieter endgültige Rechtssicherheit bei einer Betriebskostenabrechnung ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode eintritt. Erst nach diesem Zeitpunkt ist der Vermieter mit Nachforderungen aus Abrechnungen ausgeschlossen. Für den Vermieter tritt umgekehrt erst dann Rechtssicherheit ein, wenn der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung keine Einwendungen erhoben hat (BGH, Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 269/09).

Mieter-Tipp: Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung

Häufig fragen sich Mieter, aus welchem Grunde sie die Steuern des Vermieters bezahlen müssen. Die Grundsteuer gehört zu den im Gesetz ausdrücklich aufgezählten Betriebskosten. Deswegen kann der Vermieter die Grundsteuer neben der Nettokaltmiete im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Sind in einem Wohnhaus oder einer Wohnanlage auch Gewerberäume (Büros, Ladenflächen etc.) vorhanden, muss der Vermieter für die Gewerberäume sehr oft eine höhere Grundsteuer zahlen. In diesen Fällen ist die Grundsteuer aufzuteilen. Nur der Teil, der auf die Wohnräume entfällt, wird von den Wohnraummietern geschuldet. Der Bundesgerichtshof hat allerdings entschieden, dass es dem Mieter obliegt, zunächst geltend zu machen und gegebenenfalls zu beweisen, dass der auf die Gewerbemieter entfallende Grundsteueranteil höher ist (BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05).

Bei Eigentumswohnungen wird die Grundsteuer vom Finanzamt für jede einzelne Wohnung gegenüber dem Eigentümer festgesetzt. Aus diesem Grunde wird im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Grundsteuer jeder einzelnen Wohnung als fester Betrag zugeordnet. In Zweifelsfällen ist es auch für den Vermieter unproblematisch, die Grundsteuer durch Vorlage einer Kopie des Steuerbescheides gegenüber dem Mieter zu belegen.