Newsletter 4/2010

Themen:

  • LG Hamburg: Bei Trittschall notfalls Schuhe ausziehen!
  • BGH: Was nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört
  • BGH: Mietnebenkosten (Sperrmüll, Hauswart)

Landgericht Hamburg: Bei Trittschall notfalls Schuhe ausziehen!

Bewohner eines hellhörigen älteren Hauses müssen Schuhe mit harten Absätzen notfalls an der Wohnungstür ausziehen, entschied das Landgericht Hamburg (Urteil vom 15.12.2009, 316 S 14/09). Der Mieter einer älteren Eigentumswohnung in Hamburg fühlte sich durch die neuen Mieter der Oberwohnung erheblich gestört, wenn diese auf ihrem neu verlegten Laminat- und Fliesen-Fußboden mit harthackigem Schuhzeug gingen. Der Mieter verklagte seinen Vermieter auf Unterbindung dieser Störungen und bekam vom Landgericht bescheinigt: Es muss eine Trittschallisolierung geschaffen werden, die die Vorgaben DIN-Norm 4109, Ausgabe 1962, erfüllt.

Obwohl in Teilen der Wohnung der Grenzwert der DIN nicht überschritten wurde, traten sehr störende Geräusche auf, wenn die Mieter der darüber liegenden Wohnung Schuhwerk mit harten Absätzen benutzen. Deshalb urteilte das Landgericht:

„Das Betreten von den Lärm nicht dämpfenden Fußbodenbelägen wie Fliesen und Laminat mit Schuhen mit harten Absätzen unterfällt in einem Mehrfamilienhaus, insbesondere einem akustisch anfälligen Altbau, nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Es ist zumutbar, derartige Schuhe an der Wohnungseingangstür auszuziehen.“

Die wesentlichen Teile des Urteils können im Detail nachgelesen werden.

BGH: Was nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung gehören nicht zu den Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung. Diese Arbeiten können daher dem Mieter nicht mit einer formularvertraglichen Klausel auferlegt werden (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 48/09).

Weiterhin führt der BGH in diesem Urteil aus: Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286).

Eine „Rosinenpickerei“ ist bei den Schönheitsreparatur-Klauseln also nicht erlaubt. Merke: Je mehr eine Klausel in die Einzelheiten geht, umso wahrscheinlicher ist es, dass sie völlig unwirksam ist. Schlaue Mieter lassen sich vom Mieterverein beraten, bevor sie renovieren – besonders bei Aufgabe einer Wohnung.

BGH: Nebenkosten (Sperrmüll, Hauswart)

In einem Urteil vom 13. Januar 2010 behandelt der BGH verschiedene Probleme der Betriebskostenabrechnung (VIII ZR 137/09):

Die Kosten für die laufende Entsorgung unrechtmäßig abgelagerten Sperrmülls sind umlagefähig, und zwar auch dann, wenn der Müll rechtswidrig durch Dritte abgelagert wurde.

Diese Entscheidung ist bedenklich, da hiermit Kosten auf die Mieter abgewälzt werden, die nicht im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs angefallen sind. Zumindest hätte dies näher begründet werden müssen.

Übt ein Hauswart Tätigkeiten aus, deren Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen (Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten), so muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung normalerweise die gesamten Hauswartkosten aufführen und erläutern, welcher pauschale Abzug gemacht wurde, um den umlagefähigen Teil zu berechnen. Anders im vorliegenden Fall: Der Vermieter hatte mit dem Hauswart einen speziellen Vertrag über die umlagefähigen Tätigkeiten geschlossen; das darin vereinbarte Entgelt war ihm vom Hauswart in Rechnung gestellt worden. Bei dieser Handhabung genügt es lt. BGH, wenn der Vermieter in der Abrechnung für seine Mieter nur diesen Betrag nennt.

Die Entscheidung liegt auf der Linie des BGH, dem Vermieter möglichst wenig Arbeit bei der Nebenkostenabrechnung zu machen. Für die Praxis bedeutet sie aber noch mehr Unklarheit und Streit.

Der Mieterverein zu Hamburg rät, insbesondere bei den Hauswartkosten in Zukunft noch mehr auf eine nachvollziehbare Abrechnung zu achten und vom Recht auf Belegeinsicht Gebrauch zu machen. Merke: BGH-Urteile ermuntern zum Mogeln!