Newsletter 3-2019

Themen:

  • Aktuell: Unterschriftensammlung: Grundsteuer raus aus den Betriebskosten!
  • BGH-Urteil: Gerichte müssen Härtefälle bei Eigenbedarfs-Kündigungen genauer prüfen
  • Mieter-Tipp: Betriebskostenabrechnung immer prüfen!

Aktuell: Unterschriftensammlung: Grundsteuer raus aus den Betriebskosten!

Das Thema Grundsteuer-Reform bewegt seit vielen Monaten die Gemüter. Während Finanzminister Olaf Scholz an einem Modell festhält, das Mieterinnen und Mieter in Ballungsräumen stark belasten wird, ist in Hamburg die Sorge vor einem sprunghaften Anstieg der Betriebskosten groß. „Anlässlich der aktuellen Bestrebungen des Gesetzgebers, die Grundsteuern verfassungskonform zu reformieren, muss auch das Mietrecht so angepasst werden, dass Mieter mit den Steuern der Vermieter nicht belastet werden. Die vermögensbezogene Grundsteuer der Vermieter darf nicht länger auf Mieter über die Betriebskosten umlegbar sein“, fordert Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Dieser Forderung will der Mieterverein gemeinsam mit seiner Dachorganisation, dem Deutschen Mieterbund (DMB), nun durch die Unterschriftenaktion und Online Petition „Grundsteuer raus aus den Betriebskosten“ Nachdruck verleihen.

Die Unterschriftenlisten liegen in der Hauptgeschäftsstelle des Mietervereins am Berliner Tor, Beim Strohhause 20, sowie in den Außenstellen Altona, Neue Große Bergstraße 9, Harburg, Hölertwiete 2, und Eimsbüttel, Hartwig-Hesse-Straße 1, aus. Alternativ geht es hier zur Online Petition.

 

BGH: Gerichte müssen Härtefälle bei Eigenbedarfs-Kündigungen genauer prüfen

Urteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei Fällen von Eigenbedarf entschieden und dabei die Urteile der Vorinstanzen aufgehoben. Die Landgerichte Berlin und Halle müssen sich nunmehr präziser mit dem Vorliegen von Härtegründen auseinandersetzen. Der BGH stellt klar, dass bei Vorliegen eines ärztlichen Attests wegen einer drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustands im Falle des erzwungenen Wohnungsverlusts des Mieters die Gerichte künftig bereits von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einholen müssen.

In einem Fall ging es um eine 80-jährige Mieterin, die gemeinsam mit ihren zwei Söhnen in einer Berliner Mietwohnung lebt. Die neuen Eigentümer, eine vierköpfige Familie, hat Eigenbedarf für die 73 Quadratmeter große Wohnung angemeldet. Vor dem Landgericht hatten die Eigentümer keinen Erfolg, weil die Mieterin Härtegründe wie hohes Alter, Demenz, lange Wohndauer seit 1975 sowie Schwierigkeiten, eine Ersatzwohnung in einer Monopolregion wie Berlin zu beschaffen, geltend machte. Der BGH hielt zwar die Eigenbedarfskündigung für wirksam, verwies in seiner Entscheidung aber darauf, dass die Härtegründe nicht genügend geprüft worden waren. Zudem könne aus dem Umstand allein, dass die Vermieter eine bereits an eine ältere Dame vermietete Wohnung kauften, dem Erlangungsinteresse der neuen Eigentümer nicht (schematisch) weniger Bedeutung beigemessen werden. Daher müsste unter anderem von Amts wegen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, um genau feststellen zu lassen, an welchen Erkrankungen die Mieterin leide, wie sich ein Umzug auswirken würde und ob eine ärztliche Begleitung die Folgen des Umzugs abmildern könnte.

In dem zweiten Fall kündigte eine Vermieterin den Mietern einer Doppelhaushälfte in Halle. Die Begründung: Sie und ihr Lebenspartner benötigten den Wohnraum, um die in der Nähe wohnende pflegebedürftige Großmutter besser versorgen zu können. Das Landgericht verurteilte die Mieter zur Räumung, obwohl sich diese auf die Sozialklausel beriefen und nachweisen konnten, dass ein Umzug schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen zur Folge hätte. Der BGH hob diese Entscheidung mit der Begründung auf, das Gericht habe den Eigennutzungswunsch der Vermieter zu pauschal bewertet, so dass es bereits an einer wirksamen Kündigung mangelt. Vielmehr hätte es vorliegend eines Zeugenbeweises und der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den Auswirkungen eines unfreiwilligen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Mieters bedurft.

Kommentar: Die beiden Entscheidungen machen deutlich, wie umsichtig Eigenbedarfskündigungen geprüft, aber auch Details zu Härtegründen vorgetragen werden müssen. Allein aufgrund des Alters oder langer Wohndauer kann nicht kategorisch geschlossen werden, dass ein erzwungener Umzug dem jeweiligen Mieter nicht zugemutet werden kann, da jeder Mensch unterschiedlich auf veränderte Lebenssituationen reagiert und jeder Krankheitsverlauf einer Einzelfallbetrachtung unterzogen werden muss. Dementsprechend muss künftig beim Mietervortrag darauf geachtet werden, die genauen Umstände detailliert vorzutragen und mittels ärztlichem Attest zu belegen. Ebenfalls müssen die Begleitumstände, wie fehlende Hilfe nach einem Umzug, mangelndes Therapieangebot etc. ausreichend dargelegt werden, da diese Umstände umfassend von den Gerichten berücksichtigt werden müssen.

 

Mieter-Tipp: Betriebskostenabrechnung immer prüfen!

Sie kommt einmal im Jahr und sieht immer kompliziert aus: die Betriebskostenabrechnung. Doch wer sich die Mühe macht, die Auflistung der verschiedenen Posten zu überprüfen, wird (fast) immer belohnt und kann dauerhaft Geld sparen! Insgesamt gibt es 17 verschiedene Kostenarten, die in der Betriebskostenverordnung festgelegt sind. Grundsätzlich gilt: Mieter müssen nur dann die Nebenkosten zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ausnahme: Heizkosten, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Außerdem sollte jede Betriebskostenabrechnung geprüft werden – auch wenn am Ende ein Guthaben steht!

  • Eine Betriebskostenabrechnung muss eine Zusammenstellung der einzelnen Kostenarten sowie die Gesamtbeträge und einen nachvollziehbaren Verteilerschlüssel für Ihren Anteil enthalten.
  • Verwaltungs-, Reparatur- und Instandhaltungskosten sind nicht auf Mieter umlegbar.
  • Vergleichen Sie die einzelnen Positionen mit den Durchschnittswerten des Betriebskostenspiegels. Wichtig: Vermieter müssen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.
  • Aktuell fallen in Hamburg für die kalten Betriebskosten durchschnittlich 2,01 Euro pro Quadratmeter und Heizung und Wasser 1,10 Euro pro Quadratmeter an.
  • Machen Sie unseren kostenlosen Betriebskosten-Online-Check und prüfen Sie Ihre Abrechnung auf Plausibilität!
  • Mieter haben das Recht, beim Vermieter die der Abrechnung zugrunde liegenden Originalbelege einzusehen. Machen Sie Fotos von den Belegen und prüfen Sie diese zu Hause in Ruhe.
  • Rechnen Sie nach, ob der Vermieter die von Ihnen geleisteten Vorauszahlungen in voller Höhe berücksichtigt hat.
  • Spätestens zwölf Monate nach dem Ende einer Abrechnungsperiode muss die Abrechnung dem Mieter vorliegen, sonst verfallen die Nachforderungen des Vermieters. Mieter können die Abrechnung nur innerhalb von zwölf Monaten ab Erhalt beanstanden.