Newsletter 3-2018

Themen:

  • Aktuell: Mietpreisbremse: Hamburgs Mieter brauchen endlich Rechtssicherheit
  • BGH-Urteil: Betriebskostenabrechnung: Die tatsächliche Wohnfläche zählt
  • Mieter-Tipp: Was Mieter vor einer Reise beachten sollten

 

Aktuell: Mietpreisbremse: Hamburgs Mieter brauchen endlich Rechtssicherheit

Während in der Bundespolitik noch über eine Verschärfung der Mietpreisbremse diskutiert wird, steht das mietrechtliche Instrument, welches für seine vielen Ausnahmen immer wieder kritisiert wird, in Hamburg vor dem Aus. Kürzlich wies das Landgericht Hamburg die Klage eines Mieterverein-Mitglieds wegen Mietpreisüberhöhung ab und traf damit ein folgenschweres Urteil. Nach Meinung des Gerichts ist die Mietpreisbremsenverordnung in Hamburg nicht richtig eingeführt worden und könne deshalb nicht gelten. Der Senat habe es schlichtweg versäumt, zeitgleich mit dem Erlass der Verordnung im Juni 2015, deren Begründung zu veröffentlichen. Ein herber Schlag für die Mieterinnen und Mieter der Hansestadt, die sich gegen überhöhte Mieten wehren wollen. Auch wenn es sich bei dem Landgerichtsurteil um eine Einzelfallentscheidung handelt, so ist kaum zu erwarten, dass Amtsgerichte gegen das Landgericht als Berufungsinstanz entscheiden werden. Die Signale aus der Stadtentwicklungsbehörde lassen hoffen, dass nunmehr für Rechtssicherheit gesorgt werden soll. Die zuständige Senatorin, Dr. Dorothee Stapelfeldt, hat zugesagt, die Verordnung unverzüglich erneut zu beschließen – diesmal aber zusammen mit der vom Gericht geforderten Begründung.  

 

BGH: Betriebskostenabrechnung: Die tatsächliche Wohnfläche zählt

Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17

Mit seinem aktuellen Urteil zur Betriebskostenabrechnung (BGH VIII ZR 220/17) ändert der Bundesgerichtshof seine mehr als zehn Jahre alte Rechtsprechung. So galt seit 2007 die im Mietvertrag genannte Wohnfläche als Grundlage für die Abrechnung, wenn die Betriebs- und Heizkosten nach Wohnfläche abgerechnet wurden (BGH VIII ZR 261/06). Einzige Ausnahme: Die Abweichung der im Mietvertrag genannten Wohnfläche zur tatsächlichen Wohnfläche betrug mehr als zehn Prozent. Nach dem neuen Urteil ist für die Abrechnung ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, die 10-prozentige Toleranzgrenze entfällt. Damit hat der Bundesgerichtshofs seine Rechtsprechung in puncto Betriebs- und Heizkostenabrechnung an die zur Mieterhöhung angeglichen. Auch hier gilt die tatsächliche Wohnfläche und nicht die gegebenenfalls abweichende aus dem Mietvertrag. Nur bei der Mietminderung gibt es noch Spielraum: Mieter dürfen erst dann die Miete mindern, wenn ihre Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben.

Kommentar: Mit seiner Entscheidung korrigiert der BGH seine Rechtsprechung, die insbesondere in der Fachliteratur und den Instanzgerichten zu Recht nicht nachvollzogen werden konnte. Die geänderte Rechtsprechung ist zu begrüßen, weil nunmehr bei Betriebskosten, wie auch bei Mieterhöhungen nicht mehr von einer fiktiven, sondern von der tatsächlichen Wohnungsgröße ausgegangen werden muss.

 

Mieter-Tipp: Was Mieter vor einer Reise beachten sollten

Am 5. Juli beginnen die Sommerferien in Hamburg. Für viele Mieterinnen und Mieter heißt das Koffer packen und ab in den Urlaub! Doch dabei sollten sie die heimische Mietwohnung nicht vergessen. Mit den Tipps des Mietervereins zu Hamburg können Sie sich sorgenfrei erholen und vor unangenehmen Überraschungen schützen:

  • Beauftragen Sie jemanden, der die Blumen gießt und Ihren Briefkasten leert. Überfüllte Briefkästen sind ein sicheres Zeichen für eine längere Abwesenheit.
  • Schützen Sie die Wohnung vor Einbrechern: Nutzen Sie Zeitschaltuhren an Steckdosen, die Lampen automatisch an- und ausschalten. Bitten Sie Nachbarn, in unregelmäßigen Abständen die Jalousien auf- und zuzuziehen. Installieren Sie spezielle Sicherungseinrichtungen an Türen und Fenstern – der Vermieter muss dem Einbau allerdings zustimmen.
  • Stellen Sie sicher, dass die Zahlungstermine für Miete, Nebenkosten, Strom, Telefon, Gas und Versicherungen eingehalten werden.
  • Haben Sie laut Mietvertrag die Treppenhausreinigung oder das Rasenmähen übernommen, müssen Sie während des Urlaubs für eine Vertretung sorgen. Am besten sprechen Sie sich mit Nachbarn ab.
  • Deponieren Sie einen Zweitschlüssel bei Nachbarn oder Bekannten, damit man zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch in die Wohnung gelangen kann und informieren Sie Ihren Vermieter darüber. Dieser hat keinen Anspruch auf einen Wohnungsschlüssel.