Newsletter 3-2016

Themen:

  • Aktuell: Mietpreisbremse in Hamburg- Bilanz nach 365 Tagen
  • BGH: Kündigung wegen unverschuldeter Zahlungsrückstände
  • Mieter-Tipp:Was gilt als Kleinreparatur?

Aktuell: Mietpreisbremse in Hamburg - Bilanz nach 365 Tagen

Seit dem 1. Juli 2015 gilt in Hamburg die sogenannte Mietpreisbremse. Danach dürfen die Wohnraummieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen allenfalls 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die vom Gesetzgeber zugelassenen Ausnahmen und die für Mieter komplizierte Rechtsverfolgung führen aber dazu, dass viele Vermieter die Mietpreisbremse nicht beachten, weil es keine Sanktionen gibt.

„Weil viele Vermieter die Mietpreisbremse ignorieren, ist den Hamburger Mieterhaushalten allein in den letzten zwölf Monaten ein Schaden von rund 20 Millionen Euro entstanden“, schätzt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mieterverein zu Hamburg. „Wir fordern alle Hamburger Mieter, die nach dem 1. Juli 2015 einen Mietvertrag unterschrieben haben, dazu auf, die vereinbarte Miethöhe zu überprüfen. Nur dadurch können Mieter sicherstellen, dass weitere Schäden vermieden und die überhöhten und unzulässigen Mieten bei dem Mietenspiegel 2017 keine Berücksichtigung finden“, so Chychla weiter.

In Hamburg werden jährlich gut 50.000 von den insgesamt 720.000 Wohnungen neu vermietet. Die vom Mieterverein zu Hamburg  am Beispiel des in der Hansestadt führenden Immobilienportals „Immonet“ durchgeführten Untersuchungen belegen, dass bei der überwiegenden Anzahl der Angebote die Mietpreisbremse nicht beachtet wird. Diese Annahme wird von der Studie des Gymnasiums Ohmoor gestützt, wonach die aktuellen Neuvermietungsmieten EUR 12,45 betragen und damit nicht nur 10 Prozent, sondern gut 55 Prozent über der durchschnittlichen Miete des Hamburger Mietenspiegels 2015 von EUR 8,02 liegen. Der Mieterverein nimmt deshalb an, dass Hamburgs Mieter seit dem 1. Juli 2015 einen Schaden von rund 20 Millionen Euro erlitten haben und in den nächsten 12 Monaten eine vergleichbare Übervorteilung fürchten müssen. Aus diesem Grunde fordert der Mieterverein zu Hamburg, dass der Hamburger Senat sich der Bundesratsinitiative für die Verschärfung der Mietpreisbremse des Landes Berlin und Nordrhein-Westfahlen anschließt. Vermieter, die sich an das Gesetz nicht halten, müssen mit Sanktionen belegt werden. Die überhöhten Mietzahlungen sind vom ersten Tag und nicht erst ab dem Zeitpunkt der Rüge durch den Mieter zu erstatten. Bei gesetzlich erlaubter Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 10 % ist die Miethöhe des Vormieters offenzulegen.

Damit die Mieter sich aber schon jetzt erfolgreich wehren können, bietet der Mieterverein zu Hamburg einen digitalen MietpreisCheck an (mietpreisbremse-check.mieterverein-hamburg.de). Damit erhalten Hamburgs Mieter eine erste kostenlose Orientierung, ob ein Verdacht gegeben ist, dass die ortsübliche Miete um mehr als 10 Prozent überschritten wird. Nur wenn betroffene Mieter ihre Rechte z. B. mit der Hilfe des Mieterverein zu Hamburg rechtzeitig wahrnehmen, können sie verhindern, dass Sie von Vermietern, die sich gesetzwidrig verhalten und überhöhte Mieten fordern, wirksam geschützt werden.

BGH: Kündigung wegen unverschuldeter Zahlungsrückstände

BGH, Beschluss vom 23. Februar 2016- VIII ZR 321/14

Nachdem das Jobcenter Zahlungen eingestellt hatte, geriet die 6-köpfige Mieterfamilie mit den Mietzahlungen in Rückstand. Die Vermieterin kündigte daraufhin wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Bevor die Vermieterin die Räumungsklage erhob, zahlte das Jobcenter wieder und glich die rückständigen Mietrückstände vollständig aus. Aufgrund der gesetzlichen Schonfristregelung war damit die fristlose Kündigung nicht mehr Gegenstand des Verfahrens, gleichwohl aber die ordentliche Kündigung.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung durch die Vermieterin trotz Nachzahlung aller Mietrückstände nicht ohne Weiteres rechtsmissbräuchlich sei, noch läge in einem solchen Fall immer ein Verstoß gegen Treu und Glauben vor. Das Gericht könne daher jeweils nur im Einzelfall sowie unter Würdigung der besonderen Umstände prüfen, ob der Räumungsanspruch der Vermieterin rechtsmissbräuchlich ist. Dies wurde vorliegend bejaht. Die Mieter hätten sich unmittelbar nach der Kündigung gegenüber dem Jobcenter um die Zahlung bemüht. Die Rückforderung wurde sodann vollständig ausgeglichen. Darüber hinaus seien zuvor niemals Mietrückstände entstanden. Zudem lagen keine weiteren Verletzungen mietvertraglicher Pflichten vor, sodass aus der Sicht der Richter auch für die Zukunft keine weiteren Vertragsverstöße drohen.

Kommentar: Der Beschluss des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. In Anlehnung an die bisherige Rechtsprechung der Karlsruher Richter wird nochmals klargestellt, dass eine ordentliche Kündigung nach dem Ausgleich der Mietrückstände nur unter engen Voraussetzungen Bestand haben kann. Insbesondere ist jeweils eine Einzelfallbetrachtung - unter Berücksichtigung des Zahlungsverhaltens der Mieter in der Vergangenheit sowie das Bemühen um eine zeitnahe Nachzahlung des Mietrückstands - vorzunehmen.

Die Entscheidung macht jedoch auch deutlich, dass für die Mietvertragsparteien hinsichtlich der Bewertung, ob ein zunächst vorliegender Mietrückstand auch eine ordentliche Kündigung rechtfertigt oder nicht, jeweils keine sichere Beurteilung möglich ist. Da eine analoge Anwendung der Schonfristregelung in Bezug auf die ordentliche Kündigung nicht möglich ist, ist dieser Beschluss ein weiterer Beleg für das Erfordernis einer gesetzlichen Regelung zur Schaffung einer Rechtssicherheit und mithin der Erhaltung des Rechtsfriedens zwischen den Mietvertragsparteien.

 

Mieter-Tipp: Was gilt als Kleinreparatur?

Reparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters – das gilt nicht nur während der Mietzeit, sondern auch beim Auszug. Daran ändert auch eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nichts. Mittels einer sog. Kleinreparaturklausel darf von dem Grundsatz der Instandhaltungspflicht des Vermieters nur dergestalt abgewichen werden, dass Kosten für kleinere Reparturmaßnahmen ausnahmsweise dem Mieter angelastet werden können. Dafür müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Mieter kann allenfalls dazu verpflichtet werden, für Bagatellschäden aufzukommen – hier gilt eine Obergrenze von etwa 80-100 Euro. Dieser Betrag muss in dem Mietvertrag ausdrücklich benannt werden. Kostet eine Reparatur mehr, muss der Vermieter alles bezahlen.
  • Für den Fall, dass sich Kleinreparaturen häufen, muss eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum (z.B. ein Jahr) benannt werden. Zulässig sind pro Jahr ca. 200 Euro, höchstens jedoch 6 % der Jahresbruttokaltmiete.
  • Zudem sind von der Kleinreparatur-Regelung nur Gegenstände betroffen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Für Gegenstände, die er gar nicht abnutzen kann, etwa die Heiztherme oder Versorgungsleitungen, gilt sie nicht.

 
Wichtig: der Mieter kann unter den genannten Voraussetzungen allenfalls zur Kostentragung verpflichtet werden. Klauseln, welche die Vornahme bzw. die Beauftragung eines Handwerkers mit der Reparatur vorsehen, sind unwirksam.

Es lohnt daher ein Blick in den Mietvertrag, bevor eine Rechnung des Vermieters nach erfolgter Reparatur vorschnell beglichen wird.

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