Newsletter 3/2013

Themen:

  • Aktuell: Neuer Grenzwert für Bleibelastung im Trinkwasser ab Dezember 2013
  • BGH: Wohnungsbezogener Umlagemaßstab bei Grundsteuer zulässig
  • Mieter-Tipp: Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter den Müll nicht trennt?

Aktuell: Neuer Grenzwert für Bleibelastung im Trinkwasser ab Dezember 2013

Die Grenzwertkonzentration für Blei wird ab dem 1. Dezember 2013 nach der geänderten Trinkwasserverordnung von 25 Mikrogramm Blei je Liter auf 10 Mikrogramm Blei je Liter herabgesenkt. Sind im Haus noch Bleileitungen vorhanden, sollte die Bleibelastung im Trinkwasser daher in jedem Fall überprüft werden. Es stehen zwei Probenahmearten zur Verfügung, die sog. Zufallsstichprobe und die gestaffelte Stagnationsprobe. Die Zufallsstichprobe ist eine 1-Literprobe, welche ohne vorheriges Ablaufenlassen des Wassers genommen wird und zur Klärung dienen soll, ob überhaupt eine signifikante Bleikonzentration vorhanden ist.

Mittels der gestaffelten Stagnationsprobe (sog. S-Probe) kann eine Bleikonzentration nachgewiesen werden, welche die Grenzwerte laut der Trinkwasserverordnung überschreitet. Dabei werden insgesamt drei Proben entnommen, wobei das Wasser mindestens vier Stunden im Rohleitungssystem gestanden haben muss.

Die Trinkwasseruntersuchungen werden insbesondere von Hamburg Wasser (KundenCenter Ballindamm, Ballindamm 1, 20095 Hamburg-City oder ServicePoint Rothenburgsort Billhorner Deich 2, 20539 Hamburg, Telefon: 040 / 78 88-22 22), vom Zentrum für Energie-, Wasser- und Umwelttechnik, dem Technischen Überwachungsverein Norddeutschland sowie durch chemische und Lebensmittel-Labore gegen Entgelt vorgenommen. Darüber hinaus bietet Hamburg Wasser für Haushalte mit Schwangeren oder Säuglingen gegen Vorlage des Mutterpasses bzw. der Geburtsurkunde die Trinkwasseranalyse kostenlos an.
Der MIETERVEREIN ZU HAMBURG empfiehlt allen Mietern, deren Wasserversorgung nach wie vor durch Bleileitungen erfolgt, Ihren Vermieter unter Fristsetzung aufzufordern, zu erklären, dass die neuen Grenzwerte eingehalten werden. Sollte das Gegenteil später festgestellt werden, können Mieter ihre Miete mindern und eine Instandsetzungsklage erheben. Gegebenenfalls können die Kosten der Probeentnahme dem Vermieter angelastet werden. Hierzu sollten Mieter sich jedoch zuvor über die genaue Vorgehensweise informieren.

Nichtmitglieder erhalten telefonische Auskunft unter der Hotline des MIETERVEREIN ZU HAMBURG unter der Tel. 8 79 79-345.

BGH: Wohnungsbezogener Umlagemaßstab bei Grundsteuer zulässig

Urteil vom 17. April 2013 – VIII ZR 252/12

Die Klägerin ist Zwangsverwalterin einer an die Beklagte vermieteten Eigentumswohnung in Oranienburg. Sie nimmt die beklagte Mieterin auf Nachzahlung von Betriebskosten aus den Abrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 in Anspruch. Nachdem die Zahlungsklage vor dem Amtsgericht Oranienburg und Landgericht Neuruppin teilweise erfolgreich war, streiten die Parteien nur noch über die in Rechnung gestellte Grundsteuer von insgesamt EUR 433,90. Die Mieterin meint, dass die Grundsteuer für die Mietwohnung nicht entsprechend dem Steuerbescheid der Gemeinde den Betriebskosten einfach zugeschlagen werden darf, sondern nach dem für die Betriebskosten vertraglich vereinbarten Wohnflächenanteil vorzunehmen ist. Mit dieser Auffassung konnte sich die Mieterin sowohl bei dem Amtsgericht als auch bei dem Landgericht nicht durchsetzen. Auch die Revision blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass bei der Abrechnung einer durch die Gemeinde für die einzelne Wohnung festgesetzte Grundsteuer in den Betriebskosten kein Raum für die Anwendung eines vertraglich vereinbarten Umlagemaßstabes gegeben ist. Dies ergäbe sich daraus, dass die durch die Gemeinde speziell für die einzelne Wohnung erhobene Grundsteuer an die Mieter in der Betriebskostenabrechnung einfach „weiterzuleiten“ ist. Soweit sich aus einer früheren Entscheidung etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat daran nicht fest.

Kommentar: Mit dieser Entscheidung rücken die Bundesrichter endgültig von der ursprünglichen aus dem Jahre 2004 stammenden Rechtsprechung ab. Der Bundesgerichtshof bekräftigt die sich seit 2011 abzeichnenden Tendenz in seiner Rechtsprechung, wonach unabhängig von dem vertraglich festgelegten Umlageschlüssel für die Betriebskosten die Grundsteuer entsprechend dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde an den Mieter weiterzuleiten ist. Gegen diese Vorgehensweise ist in den Fällen, in denen der Mieter eine Eigentumswohnung anmietet und der Grundsteuerbescheid sich auf die tatsächlich angemietete Fläche erstreckt, nichts einzuwenden. Probleme können sich aber dann ergeben, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses umgewandelt wird und der folgende von der Gemeinde erlassene Grundsteuerbescheid Wohnflächen oder Miteigentumsanteile erfasst, die mit der angemieteten Wohnung nicht deckungsgleich sind.

Mieter-Tipp: Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter den Müll nicht trennt?

Seit Januar 2011 ist die Mülltrennung in Hamburg Pflicht. Zur Umsetzung der Trennung werden von der Stadtreinigung drei Regeltonnen angeboten: die graue Restmüll-, die grüne Biomüll- und die blaue Papiertonne. Der Vermieter ist daher gehalten, den Mietern die Mülltrennung zu ermöglichen. Doch nicht jeder Vermieter hält sich an diese Verpflichtung.

Kann der Mieter daher eine Mülltrennung nicht vornehmen und führt dieser Umstand zu einer Mehrbelastung bei der sog. Restmülltonne, ist bei der nächsten Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen, ob ein Verstoß gegen das sogenannte Gebot der Wirtschaftlichkeit vorliegt. Dieses besagt, dass der Vermieter verpflichtet ist, lediglich die Kosten abzurechnen, die bei einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung gerechtfertigt wären.

Stellt der Vermieter keine „blaue Tonne“ für die Entsorgung von Altpapier zur Verfügung, ist der Mieter hierdurch nur unerheblich belastet, entschied das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (518 C 399/09). Der Mieter ist daher nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Nach dem Gesetz darf die Miete nicht gemindert werden, wenn der Mangel der Mietsache nur zu einer unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Das Gericht ging im vorliegenden Fall von der Unerheblichkeit der Beeinträchtigung aus: Das Fehlen einer „blauen Tonne“ belaste die Mieterin nur insoweit, als sie ihren Papiermüll entweder zur nächstgelegenen öffentlichen Sammeltonne bringen oder über den Hausmüll entsorgen müsse. Auch wenn dies ihren umweltpolitischen Überzeugungen bezüglich Abfalltrennung widerspreche, verboten sei die Entsorgung von Altpapier über den Hausmüll nicht.

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