Newsletter 3/2012

Themen:

• Aktuell: Höchstwertanpassung zu den Kosten für Unterkunft für Hartz IV-Empfänger
• BGH-Urteil: Unwirksame Farbwahlklausel
• Mieter-Tipp: Schrift- oder Textform

Aktuell: Höchstwertanpassung zu den Kosten für Unterkunft für Hartz IV-Empfänger

Die Behörde für Arbeit, Soziales, Familie und Integration hat eine Anpassung der Höchstwerte für Unterkunftskosten für Hartz IV-Empfänger vorgenommen.

Wer nach den sog. Hartz IV- Bestimmungen kommunale Leistungen für die Kosten seiner Wohnung bezieht, unterliegt in Hamburg festgesetzten Begrenzungen der Miethöhe. Diese Höchstwerte der Unterkunftskosten nach § 22 SGB II galten seit dem 01.07.2007. Die Höchstwerte orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, welche sich aus den Werten des Hamburger Mietenspiegels ergibt. Seit der letzten Anpassung der Höchstwerte für die Kosten der Unterkunft im Jahr 2007 ist die ortsübliche Miete in Hamburg nach den Werten des Mietenspiegels um fast 10 % gestiegen. Am 01.04.2012 ist eine neue Fachanweisung der Behörde zu § 22 SGB II in Kraft getreten, welche unter Berücksichtigung des Hamburger Mietenspiegels 2011 einheitliche Höchstwerte für jede Haushaltsgröße vorsieht.
Entgegen den bisherigen Bestimmungen findet eine Berücksichtigung von Baualtersklassen nicht mehr statt. Vielmehr werden die Höchstwerte auf die Anzahl der in dem Haushalt lebenden Personen begrenzt. Die Folge ist eine faktische Ausgrenzung von Transferleistungsempfängern aus Alt- sowie Neubaugebäuden, da die neuen Werte die ursprünglich gewährten deutlich unterschreiten.

Weitere Mieter-Tipps zum Thema Hartz-IV finden Sie auf unserer Homepage im Merkblatt 22.

BGH-Urteil: Unwirksame Farbwahlklausel

Die Klägerin war vom 01.Juli 2005 bis zum 30. September 2008 Mieterin einer Wohnung in Traunstein. Der Mietvertrag enthielt folgende formularvertragliche Regelung zu den Schönheitsreparaturen:
"(…) Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten."

Bei Auszug führte die Klägerin Renovierungsarbeiten an den Wänden und Decken durch. Der Vermieter behielt 650,-- € von der Kaution ein, weil die Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Heizkörper, Innentüren, Keller sowie des Loggiabodens fehlten. Die Mieterin klagte auf Rückzahlung der ungekürzten Kaution sowie die Zahlung von Wertersatz für die ihrerseits durchgeführten Arbeiten, da sie die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam hielt.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Traunstein gaben dem Vermieter recht und gingen von der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel aus. Auf die Revision der Klägerin hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 22. Februar 2012 entschieden, dass die verwendete Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist (BGH, Urteil vom 12.02.2012 -  VIII ZR 205/11). Der Bundesgerichtshof betonte, dass eine „Farbwahlklausel“ den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung Geltung beanspruch und dem Mieter auch dann noch einen gewissen Spielraum lässt. Nach der „kundenfeindlichsten Auslegung“ ist hier aber davon auszugehen, dass die Klausel auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit gelten sollte. Weiße Anstriche während der Mietzeit schränken die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in unzulässiger Weise ein, und außerdem ist kein Interesse des Vermieters an einer derartigen Farbvorgabe erkennbar.

Mieter-Tipp: Schrift- oder Textform

Will ein Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis kündigen oder wollen die Vertragspartner einen Zeitmietvertrag abschließen, schreibt das Gesetz die Schriftform vor. Das bedeutet, dass die Erklärung bzw. der Vertrag nicht nur zu Papier gebracht, sondern auch eigenhändig unterschrieben werden müssen. Mündliche oder telefonische Kündigungserklärungen sind genauso unwirksam, wie Kündigungen per Fax oder Email.

Seit einigen Jahren erlaubt das Gesetz in bestimmten Fällen aber die so genannte Textform. Hier muss die Erklärung zwar auch schriftlich abgegeben werden, eine eigenhändige Unterschrift ist aber nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Es reicht aus, wenn die Person des Erklärenden angegeben wird und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist, zum Beispiel durch Nachbildung der Namensunterschrift mit Hilfe eines Faksimiles oder durch die Formulierung „gez. Müller“.

Zulässig ist Textform immer da, wo es auf eine besondere Warnfunktion oder auf besondere Sicherheitsstandards nicht ankommt. Die Textform reicht bei Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen, Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen, Ankündigung der Aufrechnung oder bei der Zurückbehaltung der Miete aus.