Newsletter 3/2010

Themen:

  • BGH: Nichte verwandt genug für Eigenbedarf
  • BGH: Schadensersatz nach ungerechtfertigter Kündigung

BGH: Nichte verwandt genug für Eigenbedarf

Wohl dem Vermieter, der eine Nichte hat (oder einen Neffen): Er hat es künftig leichter, Mieter per Eigenbedarfskündigung loszuwerden. Das ermöglicht ein Urteil des BGH vom 27.1.2010 (VIII ZR 159/09). Der Fall: Eine betagte Vermieterin hatte 2004 ihre Eigentumswohnung aufgegeben und an die beklagten Mieter vermietet. Im Jahr 2007 übertrug sie das Eigentum auf ihre Nichte, behielt sich aber den „Nießbrauch“ (Nutznießung) an der Wohnung vor; außerdem wurde die Nichte verpflichtet, die alte Dame, die in einer Seniorenresidenz lebte, zu betreuen. Anschließend kündigte Die Vermieterin das Mietverhältnis mit den Beklagten, um ihrer Nichte den Bezug der Wohnung zu ermöglichen.

Zu Recht, wie der BGH befand. Der 8. Zivilsenat kam zu dem Ergebnis, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder zum Kreis der „Bedarfspersonen“ im Eigenbedarfs-Paragrafen gehören. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt für eine Eigenbedarfskündigung voraus, dass „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“

Man kann das Urteil im vorliegenden Fall für richtig halten. Prekär ist an der Entscheidung aber, dass die Richter den Fall zum Anlass genommen haben festzulegen, dass die Kündigung zugunsten von Nichten oder Neffen grundsätzlich kein besonders nahes persönliches Verhältnis erfordert. Das eröffnet dem Missbrauch natürlich Tür und Tor, denn wer schon keine eigenen Kinder und Enkel hat, die angeblich einziehen wollen oder sollen, der wird mit größerer Wahrscheinlichkeit irgendwo eine hilfreiche Nichte oder einen wohnungssuchenden Neffen „ausgraben“ können, die für die Freimachung einer vermieteten Wohnung herhalten. So kritisiert der Deutsche Mieterbund zu Recht, dass die Entscheidung die Vermieterrechte ausweitet und für Mieter zusätzliche Unsicherheit bedeutet.

BGH: Wiedergutmachung nach Kündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem Urteil vom 16.12.2009 entschieden, dass ein zu Unrecht wegen Eigenbedarfs gekündigter Mieter Schadensersatzansprüche gegen den früheren Vermieter haben kann (Aktenzeichen: VIII ZR 313/08). Geklagt hatte der ehemalige Mieter einer Wohnung in Hamburg gegen seine Vermieterin, eine „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“, nachdem er wegen deren Eigenbedarfskündigung ausgezogen, die Wohnung jedoch verkauft worden war.

Das Landgericht Hamburg hatte die Vermieterin verurteilt, ihrem früheren Mieter Schadensersatz für die von ihm aufgewendeten Maklerkosten und in Höhe der Mietdifferenz für seine neue, teurere Wohnung zu zahlen. Diese Ansprüche erklärte auch der BGH für gerechtfertigt.

Die Vermieterin war außerdem verurteilt worden, dem Mieter den „Mietbesitz“ an der Wohnung wieder zu verschaffen, ihn also zu den alten Mietbedingungen wieder einziehen zu lassen. Diesen Anspruch hielt der BGH ebenfalls für grundsätzlich möglich, aber wegen des Verkaufs der Wohnung für weiter klärungsbedürftig. Der Rechtsstreit wurde deshalb wegen dieses Punktes an das Landgericht Hamburg zurückverwiesen. Immerhin ließen die Richter schon durchblicken, dass der Mieter Entschädigung in Geld beanspruchen kann, wenn der Anspruch auf Wiedereinräumung der Wohnung nicht durchsetzbar ist.