Newsletter 2-2021

Aktuell: Hamburger Wohnungsmarkt 2021: Schüler des Gymnasium Ohmoor ermitteln eine Neuvertragsmiete von 13,40 Euro pro Quadratmeter

Wer in Hamburg 2021 eine Wohnung anmieten möchte, muss derzeit durchschnittlich 13,40 Euro pro Quadratmeter aufbringen. Das sind 0,05 Euro weniger als im Vorjahr. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung muss somit mit einer monatlichen Miete von rund 1.200 Euro (inkl. Nebenkosten) gerechnet werden. Die Neuvertragsmiete von 13,40 Euro pro Quadratmeter liegt damit rund 55 Prozent über der Durchschnittsmiete des Hamburger Mietenspiegels, welche derzeit 8,66 Euro beträgt. Dies ergibt die diesjährige Wohnungsmarktuntersuchung des Gymnasiums Ohmoor, welche die Schülerinnen und Schüler der Öffentlichkeit in einer Online-Pressekonferenz präsentiert haben.

„Die aktuelle Atempause für Hamburgs Mieterhaushalte dürfte überwiegend auf die Corona-Pandemie und das schwindende Zahlungsvermögen der Wohnungsinteressenten zurückzuführen sein“, vermutet Siegmund Chychla, Vorsitzender des MIETERVEREIN ZU HAMBURG. „Einen Grund für Entwarnung gibt es nicht, wenn berücksichtigt wird, dass aktuell gut 30.000 bezahlbare Wohnungen fehlen. Wir fordern deshalb, dass der Senat seine Bemühungen im Bündnis für das Wohnen verstärkt und an dem jährlichen Neubau von mindestens 10.000 neuen Wohnungen festhält. Dabei muss aber der Anteil von geförderten Wohnungen auf mehr als 50 Prozent erhöht werden“, sagt Chychla.

Im Hamburger Umland verteuerten sich die Wohnraummieten um 2,6 Prozent auf 9,81 Euro pro Quadratmeter im Monat, was zeigt, dass der noch bestehende Unterschied zu Hamburg immer kleiner wird. „Erklären lässt sich das mit dem Zuzug von Menschen aus Hamburg, die sich die Mieten in der Hansestadt nicht mehr leisten können und vermehrt den Wohnraum in der Metropolregion nachfragen müssen“, sagt Chychla.

Karten, Diagramme und Tabellen können über die Schulhomepage abgerufen werden: https://gymnasium-ohmoor.hamburg.de/2021/05/18/ohmoor-schuelerinnen-hielten-oeffentlichen-vortrag-zum-thema-mieten-in-hamburg/.

 

BGH-Urteil: Keine Details bei Eigenbedarfskündigung

Beschluss vom 9. Februar 2021 – VIII ZR 346/19

Die Vermieter kündigten den Mietern mit der Begründung, ihr Sohn benötige die Wohnung aufgrund eines erhöhten Wohnbedarfs sowie insbesondere für seine Homeoffice-Tätigkeit. Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht, sodass die Vermieter Räumungsklage erhoben. Die Vorinstanzen wiesen die Klage mangels einer ausreichenden Begründung der Kündigung ab. Der alleinige Hinweis auf den vermeintlichen Bedarf einer größeren Wohnung reiche nicht aus. Die Mieterseite müsse in die Lage versetzt werden, den geltend gemachten Bedarf anhand der Angaben im Kündigungsschreiben, zumindest überschlägig, zu überprüfen. Es seien daher konkrete Angaben zur Größe und Aufteilung der bisherigen Wohnung erforderlich.

Der BGH hingegen hält die Anforderungen des Landgerichts an eine formell ordnungsgemäße Kündigung für zu hoch. Die Wirksamkeit der Kündigung setze hiernach grundsätzlich die Angabe der Gründe eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Dies soll den Mietern frühestmöglich Klarheit über ihre Rechtsposition verschaffen und in die Lage versetzen, alles Erforderliche für ihre Interessenvertretung zu veranlassen. Bei einer Eigenbedarfskündigung würde zunächst die Angabe der Person, für die der Bedarf geltend gemacht wird, sowie die Darlegung des Interesses für die Erlangung der Wohnung genügen.

Das Begründungserfordernis würde jedoch nicht dazu dienen, den Mietern bereits durch Angabe von weiteren Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen und ihn schon im Vorfeld eines unter Umständen späteren Prozesses auf sachliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen. Vielmehr sei die Frage, inwieweit der angegebene Kündigungsgrund tatsächlich bestehe, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung und erforderlichenfalls im Prozess im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klären.

Kommentar: Der BGH setzt seine Rechtsprechung bezüglich der formellen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung fort. Soweit die Gründe in der Kündigung lediglich oberflächlich beziehungsweise stichwortartig zu benennen sind, können die Mieter ihre Erfolgsaussichten bezüglich eines Widerspruchs regelmäßig im Vorwege kaum realistisch abschätzen. Eine Streitvermeidung wird durch diese Rechtsprechung häufig nicht zu erzielen sein. Gleichzeitig stärkt die Rechtsprechung Vermieter, die mit einer „lapidaren“ Begründung unliebsame Mieter im Wege eines angedeuteten „Eigenbedarfs" aus der Wohnung vertreiben wollen. Jedenfalls können diese regelmäßig die Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs vorab nicht einschätzen.

 

Mieter-Tipp: Augen auf wegen zusätzlicher Gebühren beim Abschluss des Mietvertrages!

Beim Abschluss eines Mietvertrages verlangt das vom Vermieter beauftragte Unternehmen gelegentlich eine sog. „Vertragsausfertigungsgebühr“ oder „Bearbeitungsgebühr“ vom neuen Mieter. Selbst namhafte Verwaltungsgesellschaften verlangen teilweise Beträge in dreistelliger Höhe.

Hierbei ist jedoch zu beachten, dass im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung eine solche Gebühr nicht vorgesehen ist. Mieter sollten daher vor Zahlung einer derartigen Gebühr rechtlichen Rat des Mietervereins zu Hamburg in Anspruch nehmen.

Hat der Mieter die von der Hausverwaltung bzw. Makler geforderte Gebühr bereits gezahlt, kann diese zurückgefordert werden. Dies ist auch bei vorbehaltloser Zahlung möglich. Dabei gilt die gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Mieter gezahlt hat. So kann etwa eine 2018 gezahlte Vertragsausfertigungsgebühr noch bis Ende 2021 zurückgefordert werden. Hier hilft der Mieterverein zu Hamburg schnell und unkompliziert dabei, einen möglichen Rückzahlungsanspruch zu prüfen und geltend zu machen.

Beschafft der Vermieter oder die Hausverwaltung anlässlich der Vermietung die Namensschilder für Haustür und Briefkasten, kann auch dafür keine Vergütung vom neuen Mieter verlangt werden. Geleistete Zahlungen können ebenfalls zurückgefordert werden.