Newsletter 02-2020

Aktuell: Keine Mitteilungspflicht des Mieters bei Erkrankung an Covid-19

Sollte ein Mieter positiv auf eine Coronavirus-Infektion getestet worden sein, besteht keine Verpflichtung, dies dem Vermieter mitzuteilen. Für die Nachbarn stellt dieser Umstand kein größeres Risiko dar, als das allgemeine Lebensrisiko, sich anderweitig mit dem Virus anzustecken. Der Vermieter kann und muss in einem solchen Fall keine gesonderten Maßnahmen ergreifen, um die Nachbarn vor einer Ansteckung des unter behördlich angeordneter Quarantäne stehenden Mieters zu schützen.

Die Erkrankung eines Nachbarn an Covid-19 stellt keinen Mietmangel dar, so dass eine Mietminderung nicht beansprucht werden kann.

BGH-Urteil: Erneut formelle Anforderungen an Betriebskosten gesenkt

Urteil vom 29. Januar 2020 – VIII ZR 244/18

Die Mieter einer Wohnung in Dresden wurden vom Vermieter auf Zahlung von Nachforderungen von Betriebs- und Heizkosten verklagt. Die Abrechnungseinheit für die Nebenkosten umfasst eine aus mehreren Gebäuden bestehende Gesamtanlage, in der sich sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten befinden. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht haben die Klage abgewiesen.  Das Landgericht hielt die Abrechnungen für formell unwirksam, da der verwendete Umlageschlüssel nicht erläutert wurde und Informationen über die konkrete Zusammensetzung der gebildeten Wirtschaftseinheiten fehlten. Auf die Revision der Vermieterin hob der Bundesgerichtshof (BGH) das Urteil auf und verwies die Sache zurück an das Landgericht.

Entgegen der Auffassung der Instanzgerichte hielt der BGH die Abrechnungen nicht für formell fehlerhaft. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam, wenn neben der geordneten Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben auch die nachfolgenden Angaben enthalten sind:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • Angabe und Erläuterung des verwendeten Verteilerschlüssels,
  • Berechnung des Mieteranteils,
  • durch den Mieter geleistete Vorauszahlungen.

Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) sei dem Senat zufolge nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Vorliegend ließe sich der Umlageschlüssel (Flächenmaßstab) den Abrechnungen ohne Weiteres entnehmen. Dies gelte selbst dann, wenn – wie vorliegend – bei einigen Nebenkostenpositionen die Fläche der Gesamtanlage und bei anderen Positionen, kleinere Abrechnungskreise bestehend aus einzelnen Gebäuden zugrunde gelegt werden. Auch Informationen dazu, welche einzelne Gebäudeteile oder Hausnummern die jeweiligen Abrechnungskreise umfassen, bedürfe es nicht. Sie gehörten gerade nicht zu den formellen Mindestanforderungen die an eine Betriebskostenkostenabrechnung anzulegen sind.

Kommentar: Bekanntlich ist der Unterschied zwischen formellen und materiellen Fehlern einer Betriebskostenabrechnung für die Ausschlussfrist relevant. Eine formell unwirksame Abrechnung kann nicht korrigiert werden und dem Vermieter stehen keine Nachforderungen mehr zu. Der BGH hat in Fortsetzung seiner bisherigen vermieterfreundlichen Rechtsprechung     die Anforderungen an eine formell wirksame Abrechnung erneut gesenkt. Mieter sollten deshalb unabhängig von formellen Bedenken immer die Betriebskostenabrechnungen auf „Herz und Nieren“ prüfen. Neben den formellen Einwänden gegen die Verständlichkeit sollten rechtzeitig auch die materiellen Beanstandungen vortragen werden. Im Zweifel werden die formellen Einwände im Rahmen der materiellen, also inhaltlichen Prüfung berücksichtigt.

Mieter-Tipp: Corona-Pandemie und Auswirkungen auf das Mietverhältnis

Für viele Mieter bedeuten die derzeit geltenden Einschränkungen, dass die Haushalte mit einem deutlich geringeren Monatseinkommen rechnen müssen. Daher hat der Gesetzgeber kurzfristig Regelungen im Miet- und Sozialrecht erlassen, um Mietern schnell und unbürokratisch zu helfen, die durch die Corona-Pandemie nicht in der Lage sind, ihre Mieten zu bezahlen.

Mietzahlung/ drohende Kündigung

Zu den wichtigen Änderungen zählen neben dem Ausschluss der Kündigung des Mietverhältnisses beim Zahlungsverzug, der erleichterte Zugang für die Übernahme der Kosten der Unterkunft durch die Jobcenter und Ämter für Grundsicherung. Die Pflicht zur Mietzahlung bleibt jedoch bestehen, allerdings hat der Mieter bis zum 30.06.2022 Zeit, die Mietrückstände auszugleichen. Werden die Mietschulden bis 30. Juni 2022 nicht getilgt, kann ab 1. Juli 2022 die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachgeholt werden.

Mieter, die aufgrund der Corona-Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind, können nunmehr schnell und unbürokratisch stattliche Hilfe in Anspruch nehmen: Wer ab dem 1. März bis einschließlich 30. Juni 2020 einen Neuantrag auf Übernahme der Miete bei dem zuständigen Amt stellt, für den entfällt für die ersten 6 Monate die Vermögensprüfung, wenn erklärt wird, dass kein erhebliches Vermögen vorhanden ist. Zudem werden in den ersten 6 Monaten des Leistungsbezuges die Ausgaben für Miete und Heizung in tatsächlicher Höhe anerkannt.

Weitere Infos zum Sozialschutz-Paket gibt es auf hamburg.de.

Geplanter Umzug

Trotz der bestehenden Kontaktsperre ist ein geplanter Umzug unter Zuhilfenahme von Haushalts- bzw. Familienangehörigen möglich. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter selbst an Covid-19 erkrankt ist. In diesem Fall muss der geplante Umzug verschoben werden, allerdings bleibt dann die Pflicht zur Mietzahlung bestehen.

Unserem Kündigungskalender können Sie die genauen Termine zur Wohnungsübergabe in Hamburg entnehmen.

Wohnungsbesichtigungen/ Zutritt von Handwerkern

Derzeit sollte dem Vermieter bzw. seinen Angestellten nur dann Zugang zur Wohnung gewährt werden, wenn dies unerlässlich ist. Wohnungsbesichtigungen im Rahmen einer Weitervermietung dürfen verweigert werden. Der Mieter könnte dem Vermieter entgegenkommen und Fotos von den Räumen anfertigen und diese zur Verfügung stellen, muss dies aber nicht.

Handwerker kann der Zutritt gewährt werden, wenn die Einhaltung des behördlich vorgegebenen Mindestabstands möglich ist. Vorab sollte mit dem Vermieter geklärt werden, ob die Maßnahme zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden kann.

Erreichbarkeit des Mieterverein zu Hamburg

Der Mieterverein zu Hamburg steht Ihnen in dieser schweren Zeit mit Beratung und Hilfe nach wie vor bei. Wir haben aus gegebenem Anlass unsere Erreichbarkeit erweitert. Wir sind für Sie von montags bis freitags von 8.30 - 18.00 Uhr und samstags von 9.00 - 15.00 Uhr da:

·         Telefon: (040) 8 79 79-0

·         Telefax: (040) 8 79 79-110

·         E-Mail: info@mieterverein-hamburg.de

·         Rechtsberatungs-Hotline für Mitglieder (040) 8 79 79-222

·         Infos und Hilfe für Nichtmitglieder (040) 8 79 79-345

·         Online-Checks rund um die Uhr

Am besten ist es, wenn Sie uns Ihre Unterlagen per Post oder als E-Mail (bitte als pdf-Datei) mit Ihren persönlichen Kontaktdaten senden. Wir werden sodann umgehend mit Ihnen in Verbindung treten. Soweit möglich bitten wir, die Unterlagen an die E-Mail-Adresse Ihres Rechtsberaters zu senden.