Newsletter 2-2016

Themen:

  • Aktuell:Mieteransprüche bei Hochwasserschäden
  • BGH:Anforderungen an  Nebenkostenabrechnung erneut gesenkt
  • Mieter-Tipp: Gartennutzung

Aktuell: Mieteransprüche bei Hochwasserschäden

Nach den verheerenden Unwettern in der letzten Woche sind viele Häuser, Wohnungen und Keller beschädigt oder stehen noch immer unter Wasser. Sturm und Hochwasser richteten vor allem im Süden Deutschlands schwerste Schäden an; doch auch in Norddeutschland ist man vor derartigen Katastrophensituationen nicht gefeit. Der MIETERVEREIN ZU HAMBURG informiert über die wichtigsten Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern im Falle von Schäden durch Unwetter:

Reparatur- und Instandsetzungsanspruch des Mieters

Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch den Sturm und das eingedrungene Hochwasser muss der Eigentümer und Vermieter beseitigen. Auch für das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und ggf. den Wohnungen ist der Vermieter verantwortlich, genauso wie für das Trockenlegen der Wohnung.
In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter im Übrigen nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen. Das können Einbauküchen, Elektrogeräte, Teppichböden usw. sein.
Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobiliar bzw. am Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen.
Versicherungen, wie die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung, treten für Sturmschäden grundsätzlich ein, nicht aber für reine Hochwasserschäden. Versichert sind hier im Regelfall nur Leitungswasserschäden bzw. Schäden auf Grund eines Wasserrohrbruchs. Hochwasserschäden sind allenfalls versichert, wenn die Versicherung Elementarschäden einschließt.

Mietminderung

Solange die Wohnung auf Grund der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Steht die Wohnung beispielsweise vollständig unter Wasser oder ist das Dach komplett abgedeckt und bietet somit keinen Schutz mehr, gilt die Wohnung unbewohnbar und die Miete darf um 100 Prozent gekürzt werden. Der Mieter muss den Vermieter über die Wohnungsmängel informieren. Diese Anzeigepflicht ist vor allem für die Fälle wichtig, in denen der Vermieter nicht am Ort wohnt. Eine Mietvertragsklausel, wonach das Mietminderungsrecht in Fällen höherer Gewalt eingeschränkt ist, ist unwirksam.
Zur Sicherheit sollten Mieter Fotos von den Wohnungsmängeln machen, um Umfang und Ausmaß später notfalls beweisen zu können.

Schadenersatz

Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind im Regelfall ausgeschlossen. Der Vermieter muss normalerweise auch keine Vorkehrungen gegen ganz seltene und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen. Anders ist das allenfalls, wenn die Wohnung bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegt.
Schadenersatz käme in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug gerät und dadurch zusätzliche Schäden am Mieterinventar entstehen.

Vollständige Zerstörung der Mietsache

Bei einer vollständigen Zerstörung der Mietsache endet die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Der vollständigen Zerstörung, das heißt dem Totalverlust des Gebäudes ist es gleichzusetzen, wenn das Haus so beschädigt ist, dass es abgerissen werden muss. In diesen Fällen endet das Mietverhältnis, der Mieter ist natürlich von der Mietzahlung befreit, er hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt.

Teilweise Zerstörung der Mietsache

Ist das Gebäude beschädigt, ggf. auch stark beschädigt, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, Haus oder Wohnung wieder aufzubauen bzw. zu reparieren. Dies gilt nicht, wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren überschritten wird. Diese „Opfergrenze“ ist dann überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Instandsetzungsaufwand, dem Nutzen der Instandsetzung für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes einerseits und den zu erzielenden Mieteinnahmen andererseits besteht. Der Mieteranspruch auf Reparatur kann dann treuwidrig sein, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur sowie der Miethöhe andererseits besteht.
In diesen Fällen spricht man von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, die eine Vertragsanpassung erforderlich macht. Das kann bedeuten, dass der Mieter von seinem Vermieter eine gleichwertige Ersatzwohnung aus dessen Wohnungsbestand fordern kann. Ist dies nicht möglich oder auch eine andere Form der Vertragsanpassung dem Vermieter nicht zumutbar, dann kommt als letzte Möglichkeit eine Kündigung des Mietvertrages in Betracht.

Kündigungsrechte für Mieter

Der Mieter hat das Recht, bei gravierenden Sturm- oder Hochwasserschäden den Mietvertrag fristlos wegen Gesundheitsgefährdung zu kündigen. Beispielsweise dann, wenn Schlamm und Fäkalien in der Wohnung stehen und es dem Vermieter nicht gelingt, die Mieträume relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren, das heißt vermietbaren Zustand zu versetzen.
Eine fristlose Kündigung kommt auch in Betracht, weil dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht möglich ist. Voraussetzung ist, dass der Vermieter auch nach einer angemessenen Frist nicht in der Lage ist, das Mietobjekt ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen.

BGH: Anforderungen an Nebenkostenabrechnung erneut gesenkt

BGH, Urteil vom 10. Februar 2016- VIII ZR 137/15

Nach Mietende forderten die Beklagten die in der Vergangenheit geleisteten Betriebskosten zurück. Die Mieter wandten ein, dass der Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung über die Kostentragung des Mieters enthalte, da die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in Bezug genommene – seit Ende 2003 aufgehobene – Berechnungsverordnung nicht mehr gelten würde.
Die Karlsruher Richter gaben dem Vermieter Recht und entschieden, dass die  enthaltene Regelung bezüglich der Umlagefähigkeit der Betriebskosten ausreichend bestimmt ist. Dabei stellt der Bundesgerichtshof entsprechend seiner bisherigen Rechtsprechung nochmals klar, dass es der Aufzählung der einzelnen Betriebskostenpositionen in einem Formularmietvertrag – soweit es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ handelt – nicht bedarf.
Der Begriff „Betriebskosten“ sei seit Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert. Hierbei sei es als bekannt zu unterstellen, dass es sich um laufende, den Eigentümern durch das Eigentum sowie durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts entstehende Kosten handelt. Der Begriff der Betriebskosten könne als bekannt vorausgesetzt werden und sei für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich. 
Kommentar: Die Auffassung der Karlsruher Richter, dass die Bezugnahme auf eine nicht mehr geltende Rechtsnorm unschädlich sei, soweit die aktuelle Regelung in der Betriebskostenverordnung vergleichbar ist, kann nachvollzogen werden.
Die Vereinfachungstendenzen des Bundesgerichtshofs können jedoch nicht überzeugen, soweit gleichzeitig die Umlagefähigkeit einzelner Positionen als hinreichend bekannt unterstellt wird. In der Praxis werden häufig nicht umlagefähige Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt. Insoweit wird deutlich, dass nicht selten beide Mietvertragsparteien hinsichtlich der Umlagefähigkeit einzelner Positionen keine Kenntnis besitzen. Schon aus Transparenzgründen sollte daher eine Auflistung der umlagefähigen Betriebskostenpositionen im Rahmen der Betriebskostenvereinbarung zwingend erforderlich sein.

Mieter-Tipp: Gartennutzung

Draußen sprießt das Grün und bei vielen damit der Wunsch, in einer Sonnenliege dem Gras beim Wachsen zuzuschauen – und vielleicht auch ein hübsches Blumenbeet zu bepflanzen. In Mietshäusern ist es jedoch oft unklar, ob und wie die zum Haus gehörende Grünanlage von den Mietern genutzt werden darf. Bedarf es einer Genehmigung dafür – oder gehört der Garten selbstverständlich mit zur Mietsache? Kann ich auf eigene Faust eine Bepflanzung vornehmen – und wer kümmert sich um die Pflege des Gartens?
Ist der Garten mitvermietet, dürfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. Sie können ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, Gartenzwerge, Planschbecken, Hundehütten, Sandkasten oder Schaukel aufstellen, Blumen oder Sträucher pflanzen. Zumindest bei Einfamilienhäusern gilt der Garten immer als mitvermietet, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Anders sieht die Sache bei Mehrfamilienhäusern aus: Hier ist der Garten nur dann mitvermietet, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist – und darf auch nur dann den eigenen Vorstellungen entsprechend genutzt und gestaltet werden.

Muss der mitvermietete Garten laut Mietvertrag auch gepflegt werden, heißt das vor allem, Rasen mähen, Unkraut jäten und Beete umgraben. Der Vermieter hat aber kein Direktionsrecht, d.h. er darf keine Vorgaben machen, wie oft der Rasen gemäht werden darf und wie die Gartenpflege konkret auszusehen hat.

Der § 7 der „Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung“ regelt den Einsatz lautstarker Gartengerätschaften: An Sonn- und Feiertagen sowie werktags zwischen 22.00 und 7.00 Uhr dürfen in Wohngebieten Rasenmäher, Motorkettensägen, Heckenscheren und Vertikutierer nicht eingesetzt werden. Geräte wie Laubsammler, Laubbläser, Rasentrimmer oder Graskantenschneider dürfen außerdem werktags nur zwischen 9.00 und 13.00 sowie von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.

Gegen Unkraut aus Nachbars Garten kann nichts unternommen werden. Über die Grenze ragende Äste und Zweige müssen aber beschnitten werden. Obst an diesen Ästen darf nicht gepflückt werden. Fällt es jedoch auf den Boden, kann es eingesammelt und gegessen werden.

Weitere Tipps zum Thema Mieterrechte und Mietgebrauch finden Sie auf unserer Homepage unter
https://www.mieterverein-hamburg.de/mieterrechte-mieterpflichten.html

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