Newsletter 01-2020

Aktuell: Unterschriftensammlungen für Volksinitiativen "KEINE PROFITE mit BODEN & MIETE!"

Damit Hamburg wieder eine ausreichende Anzahl preisgünstige Wohnungen bekommt, die dauerhaft günstig bleiben, und damit die Stadt auch in Zukunft Flächen für Kitas, Schulen usw. zur Verfügung stellen kann, damit also Hamburg in Zukunft sozialer gestaltet werden kann, haben sich die zwei Volksinitiativen gegründet:

Boden und Wohnraum behalten - Hamburg sozial gestalten.

Neubaumieten auf städtischem Grund – für immer günstig!

Wir rufen alle Hamburger*innen auf, uns zu unterstützen, die Volksinitiativen zu unterschreiben und selbst in der Nachbarschaft zu sammeln.

Die Unterschriftenlisten können Sie sich hier herunterladen:

https://keineprofitemitbodenundmiete.de/

BGH-Urteil: Keine Rückforderung trotz fehlerhafter Mieterhöhung, wenn ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird

Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 234/18

Der Mieter einer Wohnung erhielt innerhalb von sechs Jahren vier Mieterhöhungen auf Basis einer jeweils von den Vermietern angegebenen Wohnfläche von 113,66 Quadratmetern. Sie verlangen jeweils eine noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem örtlichen Mietenspiegel liegende Miete. Der Mietvertrag enthielt keine Flächenangabe. Tatsächlich betrug die Wohnfläche nur 102,11 Quadratmeter. Der Mieter stimmte den ersten drei Mieterhöhungen schriftlich zu und zahlte die geforderten Beträge. Erst 2013 stellte er die geringere Fläche fest verlangte die aus seiner Sicht in den Vorjahren zu viel gezahlte Miete zurück. Die Vermieter verweigerten jedoch die Rückzahlung. Nachdem das Amtsgericht den Vermietern recht gegeben hatte, hielt das Landgericht den Rückforderungsanspruch des Mieters für gegeben. Die zurückliegenden Mieterhöhungen seien aufgrund der tatsächlich geringeren Wohnfläche ohne Rechtsgrund geleistet worden. Der Bundesgerichtshof entschied wiederum zu Gunsten der Vermieter. Die jeweils erfolgten Zustimmungen des Mieters zu den Mieterhöhungen hätten ungeachtet der tatsächlich geringeren Wohnfläche jeweils zu einer Vertragsänderung hinsichtlich der zukünftigen Miete geführt. Daher käme es nicht darauf an, ob es sich um formell wirksame Mieterhöhungen gehandelt habe oder ob überhaupt ein Anspruch auf eine Zustimmung zu den jeweiligen Erhöhungen vorgelegen habe. Der Irrtum der beiden Seiten über die tatsächliche Wohnfläche rechtfertigt keine Vertragsanpassung. Diese könne nur verlangt werden, wenn einem Vertragspartner unter Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls ein weiteres Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zuzumuten wäre. Dies war nach Auffassung der Karlsruher Richter nicht anzunehmen, da die jeweils verlangten Mieten auch unter Berücksichtigung der geringeren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Miete lagen, sodass jeweils ein Anspruch auf die Zustimmung zur Mieterhöhung vorgelegen habe. Vermieter und Mieter hätten sich ohnehin auf eine neue Gesamtmiete jeweils geeinigt, ohne dass eine exakte Miete pro Quadratmeter vereinbart worden sei.

Kommentar: Die Entscheidung macht deutlich, dass Mieter eine Mieterhöhung genau prüfen sollten, weil nach Unterzeichnung eine Korrektur beziehungsweise die Rückforderung der erhöhten Miete regelmäßig nicht mehr möglich ist. Im vorliegenden Fall war die geringere Fläche insoweit unbedeutend, da die Gesamtmiete noch angemessen gewesen ist. Die Mieter sollten ansonsten jedoch beachten, dass bei einer Mieterhöhung lediglich die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen ist. Eine hiervon abweichende größere Flächenangabe im Mietvertrag wäre unbeachtlich.

Mieter-Tipp: Schätzung der Heizkosten

Heizkosten in Mehrfamilienhäusern müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das bestimmt die Heizkostenverordnung. Deshalb sind alle Wohnungen bzw. alle Zimmer und Heizkörper mit Erfassungssystemen ausgerüstet, die einmal im Jahr abgelesen werden müssen und so Grundlage für die Verbrauchsabrechnung sind.

Was aber, wenn der Verbrauch, zum Beispiel wegen eines Geräteausfalls, nicht abgelesen werden kann? In derartigen Ausnahmefällen darf der Energieverbrauch des Mieters geschätzt werden. Geschätzt werden darf auch, wenn falsch abgelesen wurde, bei Computerfehlern, Verlust der Ablesedaten oder einer versehentlich unterbliebenen Ablesung. Auch wenn die Ablesung der Erfassungssysteme nicht erfolgte, weil der Mieter trotz mehrfachen Versuchen nicht angetroffen wurde, darf dessen Energieverbrauch geschätzt werden.

Die Heizkostenverordnung gibt auch vor, wie zu schätzen ist. So kann der Verbrauch vergleichbarer Räume oder Wohnungen im Haus innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode zugrunde gelegt werden. Oder es wird zurückgegriffen auf den Verbrauch der betroffenen Räume oder Wohnungen in einer früheren Abrechnungsperiode. Zulässig – aber oft ungenau – ist es, auf den Durchschnittsverbrauch im Haus abzustellen.

Wichtig aber: Höchstens 25 Prozent der Wohnfläche des Hauses können geschätzt werden, um die Verbrauchsabrechnung zu retten. Wird die 25-Prozent-Grenze überschritten, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich. Die Heizkosten müssen dann nach Quadratmetern, also nach der Wohnfläche, verteilt werden. Das aber bedeutet, dass der Mieter das Recht hat, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen.