Newsletter 1-2018

Themen:

  • Aktuell: Mietervereins-Juristen erklären, warum jeder Mieter den Eigentümer seiner Wohnung kennen sollte
  • BGH-Beschluss: Vermieter muss die richtige Erfassung und Verteilung der Heizkosten beweisen
  • Worauf Mieter bei der Steuererklärung achten müssen – eine Checkliste!

 

Aktuell: Mietervereins-Juristen erklären, warum jeder Mieter den Eigentümer seiner Wohnung kennen sollte

Oft haben Mieter nur zum Verwalter ihres Wohnhauses Kontakt und wissen gar nicht, wer der Eigentümer ihrer Wohnung ist. Warum kann das zum Problem werden? Und wie können Mieter erfahren, wer der eigentliche Eigentümer ihrer Wohnung ist? Antworten auf diese Fragen geben Experten vom Mieterverein zu Hamburg im Rahmen einer Reihe von Infoveranstaltungen im März und April.

Die Veranstaltungen sind Teil des Rechercheprojekts „Wem gehört Hamburg?” des gemeinnützigen Recherchezentrums Correctiv und des Hamburger Abendblatts. Die Journalisten wollen den Hamburger Wohnungsmarkt transparenter machen – der Mieterverein zu Hamburg unterstützt sie dabei. Auch Hamburgs Mieter können mitmachen. Mehr Infos dazu und zum Projekt gibt es während der Infoveranstaltungen und hier: wem-gehoert-hamburg.de

Termine, jeweils von 18.30 bis 20 Uhr:  

  • Montag, 19. März, Bürgerhaus Wilhelmsburg, Mengestraße 20
  • Montag, 26. März, Harburg Kulturwerkstatt, Kanalplatz 6
  • Dienstag, 3. April, Mieterverein zu Hamburg, Außenstelle Altona, Neue Große Bergstraße 9
  • Dienstag, 10. April, Mieterverein zu Hamburg, Hauptgeschäftsstelle, Beim Strohhause 20
  • Montag, 16. April, Barmbek Basch, Wohldorfer Straße 30

Zur besseren Planung bitten wir um eine Anmeldung.

 

BGH: Vermieter muss die richtige Erfassung und Verteilung der Heizkosten beweisen

Urteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17

Der Vermieter verlangte für 2013 und 2014 eine Nachzahlung auf die Heizkosten von über 5.000 Euro für eine 94 Quadratmeter große Wohnung. Die den Mietern berechneten Verbrauchswerte betrugen 42 beziehungsweise 45 Prozent aller in dem 720 großen Mehrfamilienhaus gemessenen Einheiten. Die Mieter hielten den  hohen Verbrauch  für unplausibel und wollten die Ablesebelege für die übrigen Wohnungen zum Vergleich sehen. Der Vermieter verweigerte die Vorlage und klagte auf Nachzahlung der Heizkosten. Nachdem die Vorinstanzen die Mieter zur Zahlung verurteilten, hat der Bundesgerichtshof  das Urteil des Landgerichts Darmstadt aufgehoben. Bei Nachforderungen von Nebenkosten liege die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung – das heißt für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Nebenkosten auf die einzelnen Mieter – beim Vermieter. Daher wäre es verfehlt, den Mietern aufzuerlegen, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ vorzutragen, aus denen sich die Unrichtigkeit der Verbrauchswerte ergebe. Das Landgericht hätte vielmehr hinsichtlich der Feststellung der korrekten Ablesung den von den Vermietern angebotene Zeugen- und Sachverständigenbeweis erheben müssen. Darüber hinaus müsse es zum Verständnis des Mieters möglich sein, den auf ihn anfallenden Kostenanteil gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung gehöre es daher auch, den Mietern auf Verlangen neben einer Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen auch die erfassten Einzelverbräuche der anderen Mieter im Haus vorzulegen. Nur so könne eine Plausibilitätsprüfung erfolgen beziehungsweise geklärt werden, ob der Gesamtverbrauch mit den in den einzelnen Wohnungen gemessenen Ableseeinheiten übereinstimmt. Ein besonderes Interesse zur Einsichtnahme müsse durch den Mieter nicht dargelegt werden. Es genüge insoweit vielmehr das allgemeine Kontrollinteresse.

Kommentar: Die zutreffende Entscheidung ist von grundsätzlicher Bedeutung. Die Darlegungs- und Beweispflicht liegt grundsätzlich bei demjenigen, der eine Forderung erhebt. Heizkostenabrechnungen sind oft sehr komplex und für die Mieter häufig nur schwer nachzuvollziehen. Daher ist es neben einer Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege häufig auch wichtig, die Ableseergebnisse der übrigen Wohnungen zu kontrollieren. Nicht selten werden in einem Mehrfamilienhaus versehentlich  Verbrauchswerte der anderen Wohnungen nicht erfasst und fehlen in der Gesamtabrechnung. Dies führt dann zu deutlich höherer Kostenbelastungen der Mieter, bei denen die Werte korrekt aufgenommen wurden.

 

Mieter-Tipp: Worauf Mieter bei der Steuererklärung achten müssen – eine Checkliste!

Das erste Quartal ist fast vorbei und schon bald ist die nächste Steuererklärung fällig. Wer sich ohne Hilfe eines Profis durch die Akten und Belege kämpft, hat aktuell bis zum 31. Mai mit der Abgabe Zeit. Ab 2019 können sich die Steuerzahler für lästige Arbeit bis zum 31. Juli Zeit lassen. Dabei haben auch Mieter einige Möglichkeiten, Steuern zu sparen, denn Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten in Privathaushalten werden steuerlich gefördert. Wir haben folgende Steuer-Tipps für Sie zusammengestellt: 

  • Haushaltsnahe Dienstleistungen werden steuerlich begünstigt. Dazu zählen: Reinigung der Wohnung, Gartenpflegearbeiten wie Rasenmähen und Heckenschneiden, privat veranlasste Umzugsleistungen und Sperrmüllabholung.
  • Als Handwerkerleistungen können folgende Schönheitsreparaturen steuerlich geltend gemacht werden: Streichen und Tapezieren von Innenwänden, Streichen und Lackieren von Türen, Fenstern, Wandschränken und Heizkörpern, Beseitigung kleinerer Schäden wie Ausbessern von Löchern in Wänden und Fliesen, Auswechseln einzelner Fliesen.
  • Anspruchsberechtigt ist der Auftraggeber. Mieter können zudem die Steuerermäßigung unter den gleichen Voraussetzungen beanspruchen wie Wohnungseigentümer, wenn die zu zahlenden Nebenkosten Beträge für haushaltsnahe Dienstleistungen oder handwerkliche Tätigkeiten umfassen. Dafür müssen die Kosten aus der Jahresabrechnung für die Nebenkosten oder einer Bescheinigung des Vermieters hervorgehen.
  • Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent der Aufwendungen für Arbeitslohn, Maschinen- und Fahrtkosten. Materialkosten sind ausgenommen.
  • Jährlich können pro Haushalt 1.200 Euro für Handwerkerleistungen und 4.000 Euro für haushaltsnahe Dienstleistungen abgesetzt werden. Die Beträge mindern unmittelbar die tarifliche Einkommenssteuer.