Newsletter 1/2012

Themen:

  • Aktuell: Ab 01.01.2012 keine Nachzahlung für Nebenkosten 2010
  • BGH-Urteil: Keine Sicherheitszuschläge auf Nebenkostenvorauszahlungen
  • Mieter-Tipp: Untermiete

Aktuell: Ab 01.01.2012 keine Nachzahlung für Nebenkosten 2010

Mieter, die eine Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010 erst 2012 erhalten, können eine Nachforderung des Vermieters in aller Regel zurückweisen.

Betriebs- und Heizkostenabrechnungen müssen innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes beim Mieter eingehen. Dabei kommt es nicht auf das Datum der Absendung an, sondern auf den Tag des Zugangs beim Mieter. Der Vermieter muss beweisen, dass die Abrechnung rechtzeitig beim Mieter eingegangen ist.

Hat der Mieter ein Guthaben, so verfällt der Rückforderungsanspruch nicht. Wer noch keine Abrechnung für das Kalenderjahr 2010 (oder einen früheren Abrechnungszeitraum) erhalten hat, kann seine monatlichen Nebenkosten-Vorschüsse einbehalten, bis der Vermieter die Abrechnung erstellt. Dann allerdings müssen die einbehaltenen Beträge nachgezahlt werden – sofern sie nicht mit einem Guthaben des Mieters verrechnet werden können. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt frühestens nach drei Jahren.

Hamburgs Mieter können sich kostenlos das Merkblatt „Nebenkosten- die ‚zweite Miete‘“ von der Internetseite www.mieterverein-hamburg.de herunterladen. Nichtmitglieder erhalten unter Tel. 8 79 79-345 eine telefonische Auskunft durch die Juristen des MIETERVEREIN ZU HAMBURG. 

BGH-Urteil: Keine Sicherheitszuschläge auf Nebenkostenvorauszahlungen

Die Vermieterin rechnete gegenüber dem in Berlin-Schöneberg wohnenden Mietern über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Deshalb forderte sie die Anpassung der künftigen monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie das Ergebnis der Abrechnung durch zwölf Monate teilte und um einen Sicherheitszuschlag von 10% erhöhte. Weil die Mieter das nicht akzeptieren wollten und die Vermieterin die erhöhten Vorauszahlungen verlangte, sind die Mieter der Vermieterin mit einer Feststellungsklage entgegengetreten. Sowohl das Amtsgericht Schöneberg als auch das Landgericht Berlin haben der Klage der Mieter stattgegeben. Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin ist ebenfalls ohne Erfolg geblieben. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung festgestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen ist, wenn sie auf dem voraussichtlichen tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Höhe der Vorauszahlung ist grundsätzlich die letzte Betriebskostenabrechnung. Insoweit besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerung für einzelne Betriebskostenarten gerechtfertigt 10%igen Sicherheitszuschlag (Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10).

Der Bundesgerichtshof stellt mit seiner Entscheidung klar, dass die Praxis vieler Vermieter, die Betriebskostenvorauszahlungen beliebig zu erhöhen, unzulässig ist. Dies ist zu begrüßen, weil die Vorauszahlung des Mieters auf die Betriebskosten kein zinsloser Kredit für den Vermieter ist, sondern ausschließlich die zu erwartenden Kosten unter Berücksichtigung der letzten Betriebskostenabrechnung angemessen decken soll.

Mieter-Tipp: Untermiete

Will der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten, das heißt einzelne Zimmer, hat er Anspruch auf die Vermietererlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, also persönliche oder wirtschaftliche Gründe. Typische Fälle hierfür sind, wenn die Wohnung für den Mieter zu teuer wird oder er nicht länger allein in der Wohnung leben möchte. Selbst wenn der Mieter Geschwister aufnehmen will, muss er entsprechende Gründe vorweisen können. Stimmt der Vermieter nicht zu, hat der Mieter im Gegenzug das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Das gilt auch dann, wenn Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder das Kündigungsrecht des Mieters zeitlich befristet ausgeschlossen haben.

Geht es um die Wohnung insgesamt, ist der Vermieter in seiner Entscheidung frei, ob er der Untervermietung zustimmt oder nicht. Seine Erlaubnis ist auch notwendig, wenn der Mieter auszieht und der Sohn oder die Tochter die Wohnung übernehmen wollen.

Anders, wenn der Mieter Eltern oder Kinder in seiner Wohnung aufnehmen will. Hier muss er den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen. Will der Mieter dagegen mit einem Lebensgefährten zusammenziehen, muss der Vermieter gefragt werden. Dieser muss aber in aller Regel seine Zustimmung erteilen.