Newsletter 1/2010

Themen:

  • Nebenkostenabrechnung verspätet?
  • BGH: Kündigung wegen verweigerter Untervermietung

Wichtige Mietertipps für Betriebskosten Nebenkostenabrechnung verspätet? Mieter können Geld sparen

Nebenkostenabrechnungen – dazu gehören auch Heizkostenabrechnungen des Vermieters – müssen innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes beim Mieter eingehen. Dabei kommt es nicht auf das Datum der Absendung an, sondern auf den Tag des Zugangs beim Mieter.

Mieter, die eine Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2008 erst im Januar 2010 erhalten, können eine Nachforderung des Vermieters in aller Regel zurückweisen, teilt Dr. Eckard Pahlke, Vorsitzender des MIETERVEREIN ZU HAMBURG, mit.

Hat der Mieter ein Guthaben, so verfällt seine Rückforderung nicht. Auch der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt frühestens in drei Jahren. Wer noch keine Abrechnung für das Kalenderjahr 2008 (oder einen früheren Abrechnungszeitraum) erhalten hat, kann seine monatlichen Nebenkosten-Vorschüsse einbehalten, bis der Vermieter mit der Abrechnung überkommt. Dann allerdings müssen die einbehaltenen Beträge nachgezahlt werden – sofern sie nicht mit einem Guthaben des Mieters verrechnet werden können.

Wer seine Abrechnung prüfen lassen will, kann dies beim MIETERVEREIN ZU HAMBURG im Rahmen einer Mitgliedschaft tun. Dazu müssen aktuelle Abrechnungen, der Mietvertrag und möglichst auch die beiden vorangegangenen Abrechnungen vorgelegt werden. Nichtmitglieder erhalten allgemeine Informationen unter der Nummer: 040/879 79 345 (Mo-So von 10 bis 12 Uhr und Mo-Do 15 bis 17 Uhr). Die Merkblätter (Betriebskosten) 14, 35 und 12 liegen in der Hauptgeschäftsstelle Beim Strohhause 20 zur Abholung bereit und können unter www.mieterverein-hamburg.de / Ratgeber / Merkblätter heruntergeladen werden.

BGH-Urteil: Kündigung wegen verweigerter Untervermiet-Erlaubnis

Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht (BGH, Urteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 294/08).

Zur Erläuterung: Wer längere Zeit an seinen Mietvertrag gebunden ist, sollte wissen, dass eine Kündigung trotzdem möglich ist, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung verweigert. Die Kündigung setzt voraus, dass dem Vermieter ein zumutbarer Untermietinteressent benannt wurde. Wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung dann nicht erteilt, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Im vom BGH entschiedenen Fall hatten die Mieter gewusst, dass die angeblichen Untermiet-Interessenten – die Eltern der Mieter-Ehefrau – gar nicht die Absicht hatten, in die Wohnung einzuziehen. Der BGH erklärte deshalb zu Recht die Kündigung der Mieter für unwirksam.

Wie bei jeder Kündigung, bei der bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, gibt es auch bei der Kündigung wegen verweigerter Untervermiet-Erlaubnis ungeklärte Streitfragen. Daher sollte man sich unbedingt rechtlich beraten lassen, bevor man eine solche Kündigung ausspricht. Eine fehlgeschlagene Kündigung kann teuer werden – schon deswegen, weil die Verpflichtung zur Mietezahlung dann weiterläuft.