Newsletter 1/2009

Themen

  • Nebenkostenabrechnung: Frist verpasst?
  • Bundesgerichtshof: Kündigungsverzicht wirksam?

Abrechnungsfrist verpasst?

Noch immer haben nicht alle Mieter, deren Vermieter kalenderjährlich über die Nebenkosten abrechnet, die Abrechnung für das Jahr 2007 erhalten. Für diese Mieter heißt es aufgepasst!

Die Abrechnung über die so genannten Betriebskosten – dazu gehören auch die Heizkosten – muss dem Mieter, der Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Hat der Vermieter, wie es meist der Fall ist, als Abrechnungsjahr das Kalenderjahr festgelegt, so muss die Abrechung für das Jahr 2007 dem Mieter bis zum 31.12.2008 zugegangen sein.

Wer seine Abrechnung nicht bis zum 31.12.2008 im Kasten hatte, muss aufpassen: Nachforderungen des Vermieters für das Abrechnungsjahr 2007 sind nämlich mit dem 31.12.2008 verfallen. Deshalb der Tipp: Kommt das Abrechnungsschreiben später, notieren Sie sofort das genaue Zugangsdatum und die Art der Zustellung (per Post, durch Hausmeister übergeben) auf der Abrechnung. Dann lassen Sie sich einen Beratungstermin beim Mieterverein geben.

Mieter-Tipps

  • Wenn die – verspätete – Abrechnung ein Guthaben ausweist, so verfällt der Anspruch des Mieters auf Auszahlung nicht. Deshalb sollte man auf jeden Fall auf Erteilung einer Abrechnung bestehen.
  • Der Vermieter darf seine Abrechnungsperiode nicht nach Belieben verlängern, um den Ablauf der Abrechnungsfrist zu verhindern. Die Abrechnung muss nämlich grundsätzlich einen Zeitraum von 12 Monaten umfassen - nicht mehr und nicht weniger.
  • Was tun, wenn der Vermieter nach mehr als 1 Jahr noch immer nicht mit seiner Abrechnung überkommt? Dann ist der Mieter berechtigt, seine Vorschusszahlungen vorerst auf Eis zu legen. Man teilt dem Vermieter mit, dass man bis zur Vorlage der Abrechnung seine Vorauszahlungen zurückhält, und zahlt sie am besten solange auf ein Sparbuch ein. Wenn dann die Abrechnung kommt, müssen die eingehaltenen Vorschüsse nämlich umgehend nachgezahlt werden.
  • Auch wenn die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter ausweist, sollte man sie nicht ungeprüft hinnehmen.

Hinweise zur Nebenkostenabrechnung und zur Heizkostenabrechnung enthalten unsere Merkblätter Merkblatt 14 und Merkblatt 35.

BGH: Kündigungsausschluss nicht einseitig zulässig

Die Karlsruher Richter entschieden, dass ein vom Vermieter vorgegebener einseitiger Kündigungsverzicht eines Mieters grundsätzlich unwirksam ist (Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08). Die Klausel: „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet …“, benachteiligt Mieter unangemessen. Entscheidend ist, dass der Mieter hier einseitig auf sein Kündigungsrecht verzichtet, ohne dass er hierfür einen ausgleichenden Vorteil erhält. „Konsequenz ist“, so Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten, „dass Mieter das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen können, trotz des entgegenstehenden Wortlautes im Formularmietvertrag.

Der Deutsche Mieterbund wies darauf hin, dass trotz dieses aktuellen Urteils des Bundesgerichtshofs längst nicht alle Vertragsregelungen zu „Kündigungsverzicht“ oder „Kündigungsausschluss“ unwirksam sind, erklärte Siebenkotten:

„Mieter und Vermieter können zum Beispiel in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren, dass beide Seiten für höchstens vier Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten (BGH VIII ZR 27/04). Bei einem Staffelmietvertrag, bei dem die Mietpreisentwicklung von vorn herein fest vereinbart wird, können Mieter auch einseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten (BGH VIII ZR 270/07), aber nicht für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (BGH VIII ZR 257/04). Über eine Individualvereinbarung, das heißt in einer zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelten Regelung, können Mieter sogar einseitig bis zu fünf Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten und sind dann entsprechend lange an den Mietvertrag gebunden (BGH VIII ZR 81/03).

Die Rechtslage ist kompliziert. Ich empfehle allen Mietern, vor Abschluss oder Kündigung eines Mietvertrages Rechtsrat bei ihrem örtlichen Mieterverein einzuholen.“