20.05.2022

Vorkaufsrecht: Preisnachlass nur für anderen Käufer unzulässig

Urteil vom 23. Februar 2022 – VIII ZR 305/20

Die vermietende Eigentümerin eines Berliner Mehrfamilienhauses hatte das Objekt im Jahr 2015 in Wohnungseigentum umgewandelt, um die Wohnungen einzeln zu veräußern. Für die 46,6 Quadratmeter große Wohnung der Mieterin wurde ein Käufer gefunden. Die Mieterin machte daraufhin aber von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch und erwarb die Wohnung für den laut Kaufvertrag vereinbarten Preis von 163.266,67 Euro. Den Betrag zahlte sie jedoch nur unter Vorbehalt und verklagte ihre bisherige Vermieterin auf Rückzahlung von 16.326,67 Euro – mithin zehn Prozent des Preises. Hintergrund: Der Kaufvertrag enthält die Klausel, dass sich der Kaufpreis um zehn Prozent reduzieren würde, falls die Wohnung im vermieteten Zustand verkauft würde. Dies hätte bedeutet, dass der Käufer bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts durch die Mieterin das Mietverhältnis mit ihr zwar zu übernehmen, gleichzeitig für die Wohnung jedoch zehn Prozent hätte weniger zahlen müssen. Die Mieterin sollte daher diesen Prozentsatz für die Wohnung bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts mehr bezahlen als andere Käufer. Hierdurch fühlte sie sich benachteiligt und bekam in den Vorinstanzen Recht.

Auch der BGH hält ihren Anspruch für begründet. Die Klausel in dem Kaufvertrag sei eine „unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter“ und daher unwirksam. Aufgrund der ansonsten wirksamen Regelungen des Kaufvertrags bliebe der Verkauf der Wohnung wirksam. Die Vermieterin habe ihrer ehemaligen Mieterin daher den unter Vorbehalt gezahlten um zehn Prozent höheren Mehrkaufpreis zu erstatten. Der Verkäuferin gehörte nun einmal eine vermietete Wohnung, die offenkundig einen günstigeren Wert hätte. Diesen Nachteil könne die verkaufende Vermieterin nicht zulasten der Mieterin ausgleichen. Wer das Vorkaufsrecht – wie hier die Mieterin – habe, müsse zu den gleichen Konditionen kaufen können wie ein anderer Käufer.

Kommentar: Die Entscheidung ist zu Recht ergangen, da die Mieterin eine (an sie selbst) vermietete Wohnung erworben und der im Kaufvertrag geregelte Preisnachlass auch für sie zu gelten hat. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist regelmäßig ein Mindererlös seitens des Veräußerers zu kalkulieren. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts muss ein im Kaufvertrag enthaltener Preisnachlass daher auch für die Mietpartei wirken.