18.12.2019

Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung

Urteil vom 18. Dezember 2019 – VIII ZR 332/18

Die Vermieterin hatte gegenüber den Mietern umfassende Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Hierbei handelte es sich insbesondere um eine Wärmeisolierung der Fassade sowie eine Dachsanierung. Dem Schreiben waren neben einer Darstellung der Maßnahmen   die Aussicht auf eine mögliche Energieeinsparung zu entnehmen. Die Mieter verweigerten die erbetene Zustimmung, sodass die Vermieterin diese auf Duldung verklagte. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil den Mietern eine Ersatzwohnung nicht angeboten worden war. Auch das Landgericht wies den Anspruch der Vermieterin zurück, weil es sich, bezogen auf die Dachsanierung, um eine unzureichend angekündigte Maßnahme gehandelt habe. Auch sei der Energieeinspareffekt zu pauschal angegeben worden und daher nicht zu überprüfen. Der BGH hingegen hält die Modernisierungsankündigung für ausreichend begründet und gab der Vermieterin recht. Es seien keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Die Mieter seien durch die Ankündigung lediglich in die Lage zu versetzen, über die Geltendmachung bestehender Gegenrechte zu entscheiden. Die Anforderungen einer Begründung seien hierbei geringer als bei einer sich anschließenden Modernisierungsmieterhöhung. Erforderlich seien lediglich geeignete Informationen, die es den Mietern – unter Umständen durch Einschalten eines Sachverständigen – ermöglichten, die zukünftige Energieeinsparung nachzuvollziehen. Hierbei reiche die Darstellung, dass mit Anbringung einer Wärmedämmung sowie der Angabe der geringeren Wärmedurchlasswerte eine Energieeinsparung zu erzielen sei. Es bedürfe auch keiner Differenzierung nach einzelnen Gewerken. Es sei daher unerheblich, dass vorliegend keine Angaben zu den zukünftigen Wärmedurchlasskennziffern bezüglich des Dachs gemacht worden seien. Daher habe eine Duldungspflicht der Mieter bezüglich der Gesamtmaßnahmen vorgelegen.

Kommentar: Der BGH macht deutlich, dass jedenfalls keine übertriebenen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung vorliegen. Gleichwohl sind diese aufgrund der meist bestehenden Komplexität entsprechender Maßnahmen oft nicht ohne Weiteres nachvollziehbar. Ob zukünftig tatsächlich mit einer nachhaltigen Wohnwertverbesserung zu rechnen ist, sollten die Mieter hinterfragen und auch einen Rechtsrat einholen. Insbesondere wäre zu klären, ob eine ebenso angekündigte Mieterhöhung gerechtfertigt erscheint. Aufgrund bestehender kurzer Fristen für einen persönlichen Härtefalleinwand der Mieter ist hierbei stets Eile geboten.