Fri May 18 13:47:50 CEST 2018

Voraussetzungen der Mietänderungserklärung bei einer Indexmiete

Urteil vom 22. November 2017 – VIII ZR 291/16

Der Vermieter machte eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf die im Mietvertrag vereinbarte Indexmiete mit der Begründung geltend, dass der Verbraucherpreisindex seit Mietvertragsbeginn von 94,2 auf 106,1 Punkte gestiegen sei. Die Miete erhöhe sich auf dieser Basis von 698 auf 775 Euro ab Dezember 2013. Der Mieter zahlte den überschüssigen Betrag nicht, da der Vermieter entgegen der gesetzlichen Regelung keine Angaben zur prozentualen Veränderung der Indexdaten in seiner Mietänderungserklärung dargelegt habe. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zahlte der Vermieter einen Teil der Mietkaution von 1.104,15 Euro nicht aus. Die auf Rückzahlung dieses Betrags erhobene Klage des Mieters hatte vor dem Amts- sowie dem Landgericht München II Erfolg. Der Bundesgerichtshof hielt hingegen die Mieterhöhung für wirksam und gab dem Vermieter Recht. Der Wortlaut des Gesetzes zur Indexmiete bezüglich der erforderlichen Angaben sei eindeutig und abschließend. Demnach sei es erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder Erhöhung in einem Geldbetrag angebe. Es sei daher nicht erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter gegenüber einfache Rechenschritte vorzunehmen habe. Es sei auch für den „durchschnittlichen Mieter“ ersichtlich, dass die Indexmiete sich in dem gleichen Verhältnis wie der Index ändere.

Kommentar: Die Entscheidung macht deutlich, dass die Karlsruher Richter für eine Indexmieterhöhung die Wirksamkeitsvoraussetzungen recht gering ansetzen. Auch bei der Bewertung der Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung hatten die Richter wiederholt darauf hingewiesen, dass es einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte nicht bedürfe. Es werden insoweit recht hohe Anforderungen an den sogenannten durchschnittlichen Mieter gestellt, denn die vom Mieter vorzunehmenden Rechenschritte bei einer Änderung des Indexwertes, der die Veränderung der Obergrenze der geforderten Miete darstellt, sind nicht ohne Weiteres einfach vorzunehmen.