24.03.2010

Sozialwohnungen/Unwirksame Schönheitsreparaturklausel

Urteil vom 24. März 2010 – BGH VIII ZR 177/09

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter von Sozialwohnungen einen Zuschlag zur Miete fordern dürfen, wenn die Regelung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist und der Vermieter anstelle des Mieters renovieren muss. Ein Widerspruch zu der bisherigen Rechtsprechung des Gerichts zum frei finanzierten Wohnraum sahen die Karlsruher Richter nicht. Denn bei der Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau handelt es sich um die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen, wie z. B. Fremd-, Eigenkapital- und Bewirtschaftungskosten, erforderlich ist. Bei frei finanzierten Wohnungen gilt die Kostenmiete nicht, weil Mieter und Vermieter in Anlehnung an den Wohnungsmarkt die Miete unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben frei vereinbaren können.

Daraus folgt, dass Mieter im sozialen Wohnungsbau mit Mieterhöhungen von jährlich bis zu 9,41 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Es wird somit in jedem Einzelfall zu prüfen sein, ob es für die betroffenen Mieter vorteilhaft ist, sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel zu berufen, um den kostenaufwendigen Schönheitsreparaturen zu entgehen.

Nicht uninteressant dürfte diese Entscheidung für Mieter sein, die in Sozialwohnungen wohnen und Hilfe zum Lebensunterhalt bekommen oder Hartz-IV-Empfänger sind. Sollten deren Mietverträge eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten, dann könnte dieser Personenkreis die sich daraus ergebenden Mieterhöhungen möglicherweise an die Transferleistungsträger gefahrlos weiterleiten.