08.07.2020

Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Urteil vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18

Die Kläger mieteten im Jahre 2002 eine unrenovierte Wohnung an. Im Jahr 2016 forderten sie den Vermieter zu Schönheitsrenovierungen auf. Nachdem dieser sich geweigert hatte, verklagten die Mieter ihn auf Zahlung eines Vorschusses zur Durchführung der Renovierung. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Landgericht hielt die Renovierungsklausel aufgrund der unrenoviert überlassenen Wohnung zwar für unwirksam. Die Mieter hätten die fehlende Renovierung jedoch als vertragsgemäß anerkannt.

Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies die Sache an das Landgericht zurück. Aufgrund der unwirksamen Renovierungsregelung treffe den Vermieter die Erhaltungspflicht auch hinsichtlich der notwendigen Renovierung. Der Vermieter schuldete daher bei einer weiteren erheblichen Verschlechterung der Dekoration jedenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung. Hierbei sei ein unrenovierter Zustand jedoch erkennbar nicht herstellbar, welches auch nicht im Interesse der Parteien sei, so dass der Vermieter die Pflicht habe, die Wohnung vollständig zu renovieren. Dies würde jedoch im Vergleich zum Zustand zu Mietbeginn eine Verbesserung darstellen, sodass die Mieter sich in der Regel an den Renovierungskosten zu 50 Prozent zu beteiligen hätten.

Kommentar: Der BGH hat den Mietern erfreulicherweise einen Renovierungsanspruch im Laufe des Mietverhältnisses zugestanden, auch wenn die Wohnung zu Mietbeginn unrenoviert übernommen worden war. Mit der Vorgabe des Gerichts, dass in diesen Fällen gleichwohl regelmäßig eine Kostenteilung mit der Vermieterseite zu erfolgen habe, dürften jedoch weitere Streitpunkte vorprogrammiert sein, da von dieser Kostentragungsregelung „in besonderen Fällen“ abzuweichen sei. Zudem soll der Anspruch der Mieter von einer wesentlichen Verschlechterung der Wohnung vom ursprünglichen Zustand abhängen. Wann dies im Einzelfall anzunehmen ist, dürfte nicht einfach zu beantworten sein. Die Mieter werden daher häufig von ihrem Anspruch absehen und die Renovierung selbst durchführen, zumal sie auch bei einer vom Vermieter veranlassten aufwendigen Renovierung mit einem erheblichen Kostenanteil zu rechnen hätten.