Wed Jun 13 11:40:00 CEST 2018

Schadenersatzanspruch des Vermieters: Fristsetzung zur Schadensbehebung nicht erforderlich

Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17

Der Vermieter verlangte nach Mietende vom Mieter Schadenersatz in Höhe von 5.171 Euro, weil dieser für verschiedene Beschädigungen in der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der Schäden hatte er zuvor nicht gesetzt. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass ihm zunächst die Möglichkeit der Beseitigung der Schäden hätte gewährt werden müssen, und begehrte, die Klage abzuweisen. Die Vorinstanzen haben den Mieter zur Zahlung des Schadensersatzes unter anderem wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen sowie eines schadensbedingten fünfmonatigen Mietausfalls verurteilt. Einer Fristsetzung zur Schadensbehebung hätte es nicht bedurft. Auch der Bundesgerichtshof ist dieser Auffassung. Eine vorherige Fristsetzung durch den Vermieter hätte es nur bei einer Nicht- beziehungsweise Schlechtleistung durch den Mieter als Schuldner einer Leistungspflicht bedurft. Diese wäre insbesondere bei einer nicht korrekt erfüllten Durchführung einer geschuldeten Schönheitsrenovierung erforderlich. Hier sei jeweils eine angemessene Frist zur Durchführung dieser Arbeiten zu setzen, bevor Schadensersatz in Geld verlangt werden könne. Im vorliegenden Fall handele es sich jedoch um eine Nebenpflicht des Mieters, mit der Wohnung sowie der Einrichtung schonend umzugehen. Diese Pflichtenverletzung begründe einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung setzen zu müssen.

Kommentar: Die Entscheidung der Karlsruher Richter ist nicht überraschend und berücksichtigt die zugrundeliegenden gesetzlichen Grundlagen, wonach bei Beschädigungen in der Wohnung  der Vermieter ohne vorherige Aufforderung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter Schadensersatz geltend machen kann. Der Bundesgerichtshof hatte bereits in einer früheren Entscheidung einen unmittelbaren Schadensersatz des Vermieters  bei der Rücknahme einer durch starkes Rauchen beschädigten Wohnung in den Fällen nicht ausgeschlossen, in denen eine Renovierung allein nicht zur Schadensbeseitigung geführt hätte. Den Mietern ist  daher zur Klärung  der Angelegenheit jeweils die Einholung eines Rechtsrats zu empfehlen.