15.08.2019

Neue Abrechnung bei falschem Verteilerschlüssel

Urteil vom 16. Januar 2019 – VIII ZR 113/17

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Vermieter bei der Verwendung eines falschen Verteilerschlüssels eine neue Heizkostenabrechnung erstellen muss und den Mieter nicht auf ein Kürzungsrecht verweisen darf.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter 50 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet. Zwar kann der Vermieter den Verteilungsmaßstab einmal festlegen und ist dann daran gebunden. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch eine Ausnahme: Der Vermieter muss zwingend 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen, wenn das Gebäude nicht dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 entspricht, es mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und es im Haus frei liegende Wärmeleitungen gibt, die überwiegend gedämmt sind.

Rechnet der Vermieter trotz Vorliegens der oben genannten Voraussetzungen nur 50 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch ab, könne der Mieter nach einer Entscheidung des Landgericht Frankfurt am Main 15 Prozent der Heizkosten kürzen, also entsprechend weniger zahlen. Der BGH entschied dagegen, dass der Vermieter korrekt abrechnen und den richtigen Verteilungsmaßstab wählen müsse. Ein 15-prozentiges Kürzungsrecht habe der Mieter, wenn der Vermieter entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung überhaupt nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Wählt er aber den falschen Verteilungsmaßstab, habe der Mieter einen Anspruch auf eine Änderung des Verteilerschlüssels. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, weitere falsche Abrechnungen abzuwarten und diese dann zu kürzen.

Kommentar: Die Entscheidung des BGH ist folgerichtig, da die Heizkostenverordnung dem Vermieter zwingend vorgibt, 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn die dafür erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Allerdings ist davon auszugehen, dass der größte Teil des Wohnungsbestands noch keine „überwiegend gedämmten“ Heizrohrleitungen hat, so dass es bei einer  Aufteilung der Heizkosten von jeweils 50 Prozent nach der Fläche und dem erfassten Verbrauch verbleibt.

Mehr über die „Verteilung der Kosten“ sowie eine Tabelle, die beispielhaft zeigt, wie die Gesamtkosten des Gebäudes beziehungsweise der Wohnanlage auf eine einzelne Wohnung umgelegt werden, finden Sie hier.