Tue Oct 06 08:00:00 CEST 2015

Modernisierung/ Verschiebung der Mieterhöhung um sechs Monate

BGH, Beschluss vom 6. Oktober 2015 – VIII ZR 76/15

Übersteigt eine Mieterhöhung als Folge einer Modernisierung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 Prozent, verschiebt sich die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate.

Der Mieter bewohnt eine Wohnung seines Vermieters in Berlin-Schöneberg. Nachdem der Vermieter Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, verlangt er von dem Mieter den elfprozentigen Modernisierungszuschlag. Weil die modernisierungsbedingte Mieterhöhung die zunächst angekündigte Erhöhung um mehr als zehn Prozent überschritt, hat der Mieter die Zahlung des Modernisierungszuschlags verweigert. Er weist darauf hin, dass die gesamte Mieterhöhung und nicht nur der die Ankündigung überschießende Betrag erst mit einer sechsmonatigen Verzögerung in Kraft treten kann. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Schöneberg als auch das Landgericht Berlin haben dem Mieter Recht gegeben. Die Revision des Vermieters hat sich nach Hinweisbeschluss des Bundesgerichtshofs durch Rücknahme erledigt. Die Karlsruher Richter haben darauf hingewiesen, dass eine Mieterhöhung einheitlich erst sechs Monate später wirksam wird, wenn die modernisierungsbedingte Mieterhöhung die zunächst angekündigte Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent überschreitet. Sowohl der Gesetzeswortlaut als auch die Motive des Gesetzgebers unterscheiden nicht, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist, den gesetzlichen Anforderungen nicht genügt oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. In allen diesen Fällen wird die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben. Daran ändert auch die Befugnis des Vermieters nichts, zu Gunsten des Mieters eine Mieterhöhung wegen Modernisierung so zu staffeln, dass sie teilweise erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt wird als es nach den gesetzlichen Bestimmungen möglich wäre. Denn bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent steht dem Vermieter nicht das Recht zu, die Mieterhöhung zu der im Gesetz genannten Frist durchzuführen. Vielmehr wird eine derartige Mieterhöhung insgesamt erst zu einem um sechs Monate hinausgeschobenen Zeitpunkt wirksam.

Kommentar:
Die in dem Hinweisbeschluss des Bundesgerichtshofs gemachten Ausführungen sind zutreffend und richtig. Der Verschiebung der gesamten Mieterhöhung dadurch zu entgehen, dass zunächst nur derjenige Teil der Mieterhöhung geltend gemacht wird, der die zulässige Grenze nicht überschreitet und den darüber hinausgehenden Teil sechs Monate später zu verlangen, ist zu Recht von den Karlsruher Richtern ein Riegel vorgeschoben worden. Die gesetzliche Regelung der Modernisierungsmieterhöhung soll auf der einen Seite die Vermieter zur Modernisierung des Wohnungsbestands anhalten, auf der anderen Seite den Mieter zutreffend über die zu erwartende Höhe der Mieterhöhung informieren. Wenn somit die modernisierungsbedingte Mieterhöhung die zunächst angekündigte Höhe um mehr als zehn Prozent überschreitet, ist nur folgerichtig, dass der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung sich insgesamt um sechs Monate verschiebt.