Wed Jul 13 08:00:00 CEST 2016

Kündigung wegen älterer Zahlungsrückstände

BGH, Urteil vom 13. Juli 2016- VIII ZR 296/15

Der Ausspruch einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs muss nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen. Der Vermieter kann auch noch nach mehr als sieben Monaten nach Entstehung des Kündigungsgrundes fristlos kündigen.

Die Mieter bewohnten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf. Für die Monate Februar und April 2013 wurden keine Mieten gezahlt. Nachdem die Vermieterin, eine katholische Kirchengemeinde, am 14. August 2013 die Mietrückstände erfolglos angemahnt hatte, kündigte sie das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 1. November 2013 wegen der nach wie vor bestehenden Mietrückstände. Das Amtsgericht hat die Mieter zur Räumung verurteilt. Das Landgericht hingegen hat die Klage abgewiesen, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Auftreten des Zahlungsverzugs und somit nicht in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Mieterin wäre insoweit schutzwürdig, weil sie nach so langer Zeit hätte davon ausgehen dürfen, dass die Vermieterin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde.

Die Karlsruher Richter gaben der Vermieterin Recht und entschieden, dass es für das Wohnraummietrecht keine Regelung gäbe, nach der eine Kündigung nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund erfolgen könne,
Der Gesetzgeber habe offenkundig bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die Kündigung innerhalb einer recht kurzen Zeit zu erfolgen hätte. Anhaltspunkte, dass die Mieter aufgrund des Zeitablaufs mit einer fristlosen Kündigung nicht mehr hätten rechnen müssen und diese daher rechtsmissbräuchlich sei, hätten nicht vorgelegen. Hierbei spiele es auch keine Rolle, dass die Mieterin als ehemalige Küsterin bei der Kirchengemeinde hätte davon ausgehen dürfen, dass aus vermeintlich sozialen und ethischen Gründen nach Ablauf einer längeren Zeit eine Kündigung nicht mehr erfolgen würde. Vielmehr sei zu berücksichtigen gewesen, dass trotz der weiterhin bestehenden Zahlungsrückstände und der erfolgten Mahnungen die Vermieterin lange Zeit Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen habe. Die fristlose Kündigung war aufgrund des Zahlungsverzuges daher wirksam.

Kommentar: Die Entscheidung der Karlsruher Richter macht deutlich, dass Mieter, bei denen ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand aufgelaufen ist, nicht ohne Weiteres darauf vertrauen können, dass nach Ablauf eines längeren Zeitraums eine fristlose Kündigung nicht mehr möglich ist. Dies wäre nur in den Fällen anzunehmen, in denen beispielsweise aus vorliegenden Schreiben des Vermieters zu entnehmen ist, dass der weitere Bestand des Mietverhältnisses nicht infrage gestellt wird. Derartige konkrete Zusagen dürften jedoch regelmäßig nicht vorliegen.