22.06.2021

Keller kann zur Wohnfläche zählen

Beschluss vom 22. Juni 2021 – VIII ZR 26/20

Im Rahmen einer Mieterhöhung kam es zwischen Vermieter und Mietern zum Disput über die Wohnungsgröße. Die Fläche betrug 177qm verteilte sich auf drei Geschosse. Der Mietvertrag nannte eine Wohnfläche von „ca. 180qm“ bezogen auf „Erd- Unter und Zwischengeschoss“. Bei vorherigen Mieterhöhungen waren die 177qm Wohnfläche angesetzt worden. Die Mieter machten nun eigene Ansprüche in Höhe von fast 50.000 € wegen eines Mangels geltend. Das Kellergeschoss sei keine Wohnfläche, weshalb diese sich lediglich auf 144,5 qm und nicht 177 qm belaufe. Wegen dieses Mangels stünde ihnen die Rückforderung der überzahlten Miete zu. Die Vorinstanzen wiesen den Anspruch ab, da ausdrücklich alle drei Stockwerke als „Wohnräume“ vermietet worden sein. Der BGH schloss sich dieser Wertung an. Auch unterdurchschnittlich beleuchtete Kellerflächen könnten als „Wohnfläche“ zählen, wenn sie als solche mitvermietet werden. Dies gelte insbesondere dann, wenn sie tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Es komme nicht darauf an, was nach der Wohnflächenverordnung zur Wohnfläche zähle. Etwas Anderes gelte nur im Falle einer Untersagung der Wohnnutzung, etwa durch die Bauaufsichtsbehörde.

Kommentar

Die Entscheidung ist vor dem Hintergrund der tatsächlichen Nutzung nachvollziehbar. Werden Kellerräume ausdrücklich als Wohnfläche mitvermietet und auch so genutzt, kann diese Wertung nachträglich nicht ohne Weiteres geändert werden.