11.12.2019

Keine Rückforderung trotz fehlerhafter Mieterhöhung, wenn ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird

Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 234/18

Der Mieter einer Wohnung erhielt innerhalb von sechs Jahren vier Mieterhöhungen auf Basis einer jeweils von den Vermietern angegebenen Wohnfläche von 113,66 Quadratmetern. Sie verlangen jeweils eine noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem örtlichen Mietenspiegel liegende Miete. Der Mietvertrag enthielt keine Flächenangabe. Tatsächlich betrug die Wohnfläche nur 102,11 Quadratmeter. Der Mieter stimmte den ersten drei Mieterhöhungen schriftlich zu und zahlte die geforderten Beträge. Erst 2013 stellte er die geringere Fläche fest verlangte die aus seiner Sicht in den Vorjahren zu viel gezahlte Miete zurück. Die Vermieter verweigerten jedoch die Rückzahlung. Nachdem das Amtsgericht den Vermietern recht gegeben hatte, hielt das Landgericht den Rückforderungsanspruch des Mieters für gegeben. Die zurückliegenden Mieterhöhungen seien aufgrund der tatsächlich geringeren Wohnfläche ohne Rechtsgrund geleistet worden. Der Bundesgerichtshof entschied wiederum zu Gunsten der Vermieter. Die jeweils erfolgten Zustimmungen des Mieters zu den Mieterhöhungen hätten ungeachtet der tatsächlich geringeren Wohnfläche jeweils zu einer Vertragsänderung hinsichtlich der zukünftigen Miete geführt. Daher käme es nicht darauf an, ob es sich um formell wirksame Mieterhöhungen gehandelt habe oder ob überhaupt ein Anspruch auf eine Zustimmung zu den jeweiligen Erhöhungen vorgelegen habe. Der Irrtum der beiden Seiten über die tatsächliche Wohnfläche rechtfertigt keine Vertragsanpassung. Diese könne nur verlangt werden, wenn einem Vertragspartner unter Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls ein weiteres Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zuzumuten wäre. Dies war nach Auffassung der Karlsruher Richter nicht anzunehmen, da die jeweils verlangten Mieten auch unter Berücksichtigung der geringeren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Miete lagen, sodass jeweils ein Anspruch auf die Zustimmung zur Mieterhöhung vorgelegen habe. Vermieter und Mieter hätten sich ohnehin auf eine neue Gesamtmiete jeweils geeinigt, ohne dass eine exakte Miete pro Quadratmeter vereinbart worden sei.

Kommentar: Die Entscheidung macht deutlich, dass Mieter eine Mieterhöhung genau prüfen sollten, weil nach Unterzeichnung eine Korrektur beziehungsweise die Rückforderung der erhöhten Miete regelmäßig nicht mehr möglich ist. Im vorliegenden Fall war die geringere Fläche insoweit unbedeutend, da die Gesamtmiete noch angemessen gewesen ist. Die Mieter sollten ansonsten jedoch beachten, dass bei einer Mieterhöhung lediglich die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen ist. Eine hiervon abweichende größere Flächenangabe im Mietvertrag wäre unbeachtlich.