16.10.2019

Keine Mieterhöhung mithilfe eines 20 Jahre alten Mietenspiegels

Urteil vom 16. Oktober 2019 – VIII ZR 340/18

Der Vermieter hatte eine Mieterhöhung mit einem 20 Jahre alten Mietenspiegel der Stadt Magdeburg begründet. Die Mieterin verweigerte die Zustimmung. Vor dem Amts- sowie auch dem Landgericht Magdeburg scheiterte der Vermieter mit seinem Erhöhungsverlangen. Auch die Karlsruher Richter halten einen derart alten Mietenspiegel für ungeeignet. Hiermit könne eine nachvollziehbare Darlegung der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen nicht erfolgen. Die Begründung einer Mieterhöhung müsse den Mietern die Möglichkeit einräumen, die Berechtigung durch konkrete Hinweise auf die Lage- und Ausstattungsmerkmale überprüfen zu können. Hierbei seien zwar keine überhöhten Anforderungen an die Begründung zu stellen. Es könne beispielsweise eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf einen nicht mehr aktuellen Mietenspiegel geltend gemacht werden, soweit der neue Mietenspiegel noch nicht erschienen ist. Ein seit 20 Jahren nicht mehr neu aufgelegter Mietenspiegel könne jedoch ersichtlich nicht mehr für den Mieter in erforderlichem Umfang Informationen liefern und stehe praktisch einer komplett fehlenden Begründung der Mieterhöhung gleich. Zum einen unterlägen die Wohnwertmerkmale im Lauf der Zeit einem Wandel. Ausstattungsmerkmale, die vor langer Zeit als Besonderheit wahrgenommen worden seien, könnten nunmehr als Standard bewertet und daher nicht als Vorteil angesehen werden. Zum anderen könnten sich die Lagekriterien inzwischen negativ entwickelt haben. Die Mieterhöhung sei daher nicht prüffähig und insoweit unwirksam.

Kommentar: Die Entscheidung ist richtig, wenngleich die Mieten üblicherweise steigen und eine Bezugnahme auf einen sehr alten Mietenspiegel den Mietern regelmäßig zugute käme. In Einzelfällen könnte jedoch durch eine Verschlechterung der Lage durch verstärkte Verkehrsbelastungen oder Gewerbeansiedlungen eine Abstufung der Wohnlage gerechtfertigt sein, die eine Bezugnahme auf einen längst überholten Mietenspiegel nicht angemessen erscheinen lässt. Hier wäre eine Mieterhöhung durch Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen oder Vorlage eines Gutachtens vorzunehmen. In Hamburg hingegen erscheint der Mietenspiegel ohnehin alle zwei Jahre, sodass stets eine sichere Grundlage für die Bewertung des aktuellen Mietniveaus vorliegt.