17.06.2022

Heizkostenabrechnung: Erfassung von Warmwasserverbrauch

Urteil vom 12. Januar 2022 – VIII ZR 151/20

Die Mieter leben in einem Mehrfamilienhaus mit einer Zentralheizung, die neben der Heizwärme auch das Warmwasser für die Wohnungen im Haus bereitstellt. Hierbei gibt es keinen Wärmemengenzähler, der den Verbrauch für Warmwasser zuvor getrennt erfasst. Daher errechnete die Vermieterin die Kostenanteile, die auf Heiz- und Warmwasser entfallen, mit einer in der Heizkostenverordnung geregelten Formel. Die Kostenaufteilung erfolgte für Heizung und Warmwasser teils nach Wohnfläche sowie teils nach dem Ergebnis der in den Wohnungen vorhandenen Heizkosten- und Warmwasserzähler. Die Mieter hielten dieses Vorgehen für nicht korrekt, da insoweit eine nicht mehr vorschriftsgemäße – verbrauchsabhängige – Abrechnung vorläge und kürzten den in Rechnung gestellten Betrag um 15 Prozent. Nachdem das Amtsgericht ihnen ein Kürzungsrecht zugestanden hatte, gab das Landgericht der Vermieterin Recht.

Der BGH hingegen gab wiederum den Mietern Recht. In diesem Fall hätte ein Wärmemengenzähler aufzuzeigen, wie hoch der Anteil der Warmwasseraufbereitung an den Heizkosten des Gebäudes ausgefallen sei. Anderenfalls könne nicht mehr von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung gesprochen werden. Dies gelte selbst dann, wenn in den einzelnen Wohnungen jeweils funktionierende Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler vorhanden sind. Die Mieter konnten daher von ihrem 15-prozentigen Kürzungsrecht gemäß der Heizkostenverordnung Gebrauch machen. Die von der Vermieterin gewählte Formel hätte nur dann Anwendung finden dürfen, wenn eine konkrete Erfassung der Wärmemenge nicht möglich ist.

Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen, da die Vermieterin ohne Weiteres einen Wärmemengenzähler an der Zentralheizung hätte einbauen lassen können.

Kommentar: Der BGH hat den praxisrelevanten Fall zu Recht zugunsten der Mieter entschieden. Häufig werden die Kosten für Heiz- und Warmwasser mit der Formel aus der Heizkostenabrechnung ermittelt, die für die Mieter kaum nachvollziehbar ist. Zudem führt dies häufig zu nicht plausiblen Verteilungen der Energiekosten für Heizung und Warmwasser. Von einer „echten“ Verbrauchsabrechnung kann in diesen Fällen deshalb nicht gesprochen werden. Den Mietern ist daher stets die Überprüfung der Heizkostenabrechnung zu empfehlen, da bei Fehlen eines Wärmemengenzählers ihnen regelmäßig das Kürzungsrecht zusteht.