18.12.2019

Hausmeisternotdienst nicht umlagefähig

Urteil vom 18. Dezember 2019 – VIII ZR 62/19

Die Vermieterin erhob in der Betriebskostenabrechnung neben den Hausmeisterkosten auch eine „Notdienstpauschale“ für eventuelle Noteinsätze außerhalb der Geschäftszeiten, die unter Umständen bei Stromausfällen, einem Wasserrohrbruch oder einer defekten Heizungsanlage erforderlich wären. Die Mieter weigerten sich, den für diese Position in Rechnung gestellten Betrag von 100 Euro zu zahlen. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht gaben den Mietern recht. Eine Notdienstpauschale sei keine umlagefähige Betriebskostenposition.

Auch der BGH entschied diese Rechtsfrage zugunsten der Mieter. Es seien Verwaltungskosten, die nicht auf die Mieter umlagefähig sind. Hausmeisterkosten entstünden jeweils für routinemäßig anfallende Aufgaben, wie zum Beispiel regelmäßige Kontrollgänge in einer Wohnanlage zur Feststellung eventueller Mängel oder die Überwachung der Einhaltung der Hausordnung. Mit der Notdienstpauschale würden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit zuzurechnen seien. Es handle sich um eine Vergütung für die Entgegennahme von Mängelanzeigen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch einzuschaltende Fachbetriebe. Da auch tagsüber die Verwaltung für entsprechende Tätigkeiten verantwortlich sei, könne die Pflicht zur Kostentragung nicht davon abhängen, ob der Notfall tagsüber oder außerhalb der Geschäftszeiten der Verwaltung eintritt. Ein Notdienst könne zwar auch den Interessen der Mieterschaft dienen. Hierauf käme es jedoch nicht an, da sämtliche Verwaltungstätigkeiten auf Kosten des Vermieters zu erbringen sind.

Kommentar: Die Entscheidung ist zu begrüßen. Die deutliche Unterscheidung zwischen umlagefähigen Aufwendungen für die klassischen Hausmeistertätigkeiten sowie den eben nicht den Mietern in Rechnung zu stellenden Verwaltungstätigkeiten führt zu einer Begrenzung der ausufernden Betriebskosten, die ohnehin als „zweite Miete“ häufig eine erhebliche Belastung der Mieter zur Folge haben. Insbesondere durch eine Vielzahl von Wartungen technischer Einrichtungen werden die Mieter, vor allem im Neubaubereich, mit immer weiteren Kosten belastet. Ebenso sorgt diese Entscheidung für Klarheit, zumal die bisherige Rechtsprechung Notdienstkosten oftmals als umlagefähige Betriebskosten angesehen hat.