27.02.2019

Gefahr von Schimmelschäden ist kein Mangel

Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 u. VIII ZR 67/18

Die Mieter forderten eine Mietminderung beziehungsweise Instandsetzung der Außenwände, weil sie Feuchtigkeits- und Schimmelschäden fürchteten. Die Wohnungen wurden in den Jahren 1968 und 1971 unter Berücksichtigung der damals geltenden Bauvorschriften erbaut. Die Mieter trugen vor, dass mangels Vorhandenseins einer Wärmedämmung eine erhebliche Schimmelpilzgefahr bestünde. Dies sei eine Einschränkung der Wohnqualität und daher als Mangel zu bewerten. Das Amtsgericht Reinbek und das Landgericht Lübeck gaben den Mietern Recht und bestätigten die geltend gemachten Ansprüche. Die Mieter hätten Recht auf ein Mindestmaß zeitgemäßen Wohnens nach heutigen Maßstäben. Der Bundesgerichtshof hingegen verneinte einen Mietminderungs- und Instandsetzungsanspruch. Ein Mieter könne jeweils nur den Zustand  erwarten, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Hierbei könne lediglich der technische Standard der Baualtersklasse als Maßstab gelten. Diesem Standard entsprächen die Wohnungen, denn es habe keine Verpflichtung zur Wärmedämmung vorgelegen. Vielmehr seien sogenannte „Wärmebrücken“ bei den Objekten üblich. Den Mietern sei es daher zuzumuten, eine zwei- bis dreimalige Stoßbelüftung von jeweils zehn bis 15 Minuten vorzunehmen, da ein vorliegendes Gutachten für dieses Objekt ein entsprechendes Lüftungsverhalten für ausreichend erachtete.

Kommentar: Die Entscheidung der Karlsruher Richter ist nicht zu beanstanden. Eine nur abstrakte Gefahr eines unter Umständen zukünftig auftretenden Mangels kann keine Minderungs- und Instandsetzungsansprüche begründen. Zudem hätte eine andere Entscheidung eine Vielzahl von vergleichbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zur Folge, da die Gebäude in Deutschland überwiegend nicht wärmegedämmt sind. Ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten ist sicherlich zumutbar. Gleichwohl treten bei entsprechenden Häusern häufig Schimmelschäden trotz richtigen Wohnverhaltens der Mieter auf. In diesen Fällen kann jedoch ein vermehrtes Heiz- und Lüftungsverhalten, nur um derartige Schäden unter Umständen zu verhindern, von den Bewohnern nicht gefordert werden. Vielmehr bestehen in diesen Fällen bei Auftreten von Schäden regelmäßig die genannten Ansprüche.