Wed Jan 20 08:00:00 CET 2016

Falsche Heizkostenabrechnung/ 15-prozentiges Kürzungsrecht des Mieters

BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14

Entspricht die Heizkostenabrechnung nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung, weil der Verbrauch fehlerhaft ermittelt wurde, ist die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft. Der Mieter kann von der erhaltenen Heizkostenabrechnung 15 Prozent der Kosten abziehen.

Die Mieter bewohnen eine mit Heizkostenverteilern ausgestattete Wohnung der Vermieterin in Leipzig. In dem fraglichen Gebäude wird der Wärmeverbrauch zum einen Teil durch Wärmemengenzähler und zum anderen Teil durch Heizkostenverteiler erfasst. Bei der Betriebskostenabrechnung 2010 hat die Vermieterin bei den Heizkosten zunächst den Energieverbrauch der mit Wärmezählern ausgestatteten Wohnungen erfasst und den darüber hinausgehenden Verbrauch auf die mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe fand nicht statt. Aus diesem Grund kürzte die Vermieterin den sich aus der Heizkostenabrechnung für die Mieterin ergebenden Verbrauchskostenanteil um 15 Prozent und verlangte den sich zu ihren Gunsten ergebenden Saldo von 249,09 Euro. Die Klage der Vermieterin wurde sowohl von dem Amtsgericht als auch dem Landgericht Leipzig abgewiesen. Ihre Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die von der Klägerin erstellte Heizkostenabrechnung nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung entspricht. Für eine ordnungsgemäße Abrechnung hätte deshalb zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen. Die insoweit fehlerhafte Verbrauchsabrechnung führt zu einem Kürzungsrecht der Mieterin. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass der Vermieter verpflichtet ist, bei einer fehlerhaften  Erfassung des Energieverbrauchs eine neue Heizkostenabrechnung auf der Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnfläche vorzunehmen, um auf deren Basis sodann die ermittelten Kosten um 15 Prozent zu kürzen. Die Vermieterin hätte somit richtigerweise nicht nur den Verbrauchskostenanteil der Mieterin, sondern sowohl ihren Verbrauchs- als auch den Grundkostenanteil kürzen müssen. Das in der Weise ausgeübte Kürzungsrecht führt zu dem Ergebnis, dass die Forderung der Vermieterin in Höhe von 217,90 Euro überwiegend begründet ist.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist vertretbar, auch wenn sie in einigen Fällen nicht unproblematisch sein dürfte. Insbesondere dann, wenn in einem Objekt, in dem die Energiekosten verteilt werden sollen, eine sehr große Nutzergruppe in der Weise privilegiert wird, dass dort nur der tatsächliche Energieverbrauch vorweg erfasst und der restliche Verbrauch, einschließlich der Wärmeverluste, einer weiteren Nutzergruppe zugeordnet wird.  Bei einem zum Teil nicht unerheblichen Energieschwund, der nicht auf einen Verbrauch dieser Nutzergruppe zurückzuführen ist, wird die sich daraus ergebende Benachteiligung durch das 15-prozentige Kürzungsrecht kaum kompensiert.