06.05.2020

Erneut formelle Anforderungen an Betriebskosten gesenkt

Urteil vom 29. Januar 2020 – VIII ZR 244/18

Die Mieter einer Wohnung in Dresden wurden vom Vermieter auf Zahlung von Nachforderungen von Betriebs- und Heizkosten verklagt. Die Abrechnungseinheit für die Nebenkosten umfasst eine aus mehreren Gebäuden bestehende Gesamtanlage, in der sich sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten befinden. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht haben die Klage abgewiesen.  Das Landgericht hielt die Abrechnungen für formell unwirksam, da der verwendete Umlageschlüssel nicht erläutert wurde und Informationen über die konkrete Zusammensetzung der gebildeten Wirtschaftseinheiten fehlten. Auf die Revision der Vermieterin hob der Bundesgerichtshof (BGH) das Urteil auf und verwies die Sache zurück an das Landgericht.

Entgegen der Auffassung der Instanzgerichte hielt der BGH die Abrechnungen nicht für formell fehlerhaft. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam, wenn neben der geordneten Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben auch die nachfolgenden Angaben enthalten sind:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • Angabe und Erläuterung des verwendeten Verteilerschlüssels,
  • Berechnung des Mieteranteils,
  • durch den Mieter geleistete Vorauszahlungen.

Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) sei dem Senat zufolge nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Vorliegend ließe sich der Umlageschlüssel (Flächenmaßstab) den Abrechnungen ohne Weiteres entnehmen. Dies gelte selbst dann, wenn – wie vorliegend – bei einigen Nebenkostenpositionen die Fläche der Gesamtanlage und bei anderen Positionen, kleinere Abrechnungskreise bestehend aus einzelnen Gebäuden zugrunde gelegt werden. Auch Informationen dazu, welche einzelne Gebäudeteile oder Hausnummern die jeweiligen Abrechnungskreise umfassen, bedürfe es nicht. Sie gehörten gerade nicht zu den formellen Mindestanforderungen die an eine Betriebskostenkostenabrechnung anzulegen sind.

Kommentar: Bekanntlich ist der Unterschied zwischen formellen und materiellen Fehlern einer Betriebskostenabrechnung für die Ausschlussfrist relevant. Eine formell unwirksame Abrechnung kann nicht korrigiert werden und dem Vermieter stehen keine Nachforderungen mehr zu. Der BGH hat in Fortsetzung seiner bisherigen vermieterfreundlichen Rechtsprechung     die Anforderungen an eine formell wirksame Abrechnung erneut gesenkt. Mieter sollten deshalb unabhängig von formellen Bedenken immer die Betriebskostenabrechnungen auf „Herz und Nieren“ prüfen. Neben den formellen Einwänden gegen die Verständlichkeit sollten rechtzeitig auch die materiellen Beanstandungen vortragen werden. Im Zweifel werden die formellen Einwände im Rahmen der materiellen, also inhaltlichen Prüfung berücksichtigt.