Wed Sep 23 08:00:00 CEST 2015

Eigenbedarf / hinreichende Konkretisierung

BGH, Urteil vom 23. September 2015- VIII ZR 297/14

Ein nur vager und unbestimmter Nutzungswunsch kann eine Eigenbedarfskündigung nicht rechtfertigen.

Die Vermieterin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen in Bonn. 1997 vermietete sie eine Dreizimmerwohnung in der dritten Etage an die Mieter. Ein Jahr später haben die Mieter eine weitere 21 Quadratmeter große Mansardenwohnung angemietet, in der mittlerweile der erwachsene Sohn der Beklagten wohnt. In dem Mietvertrag über die Mansarde haben die Parteien vereinbart, dass eine Kündigung nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im dritten Obergeschoss möglich ist. Im März 2012 hat die in einem Einfamilienhaus lebende Vermieterin beide Mietverträge wegen Eigenbedarfs gekündigt. Zur Begründung gab sie an, dass sie selbst in die Wohnung in der dritten Etage einziehen wolle. Die Mansardenwohnung werde als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt, welche in Folge eines geplanten Umbaus entstehen solle. Weil die Mieter nicht auszogen, wurde die für die Tochter vorgesehene Maisonettewohnung ohne Einbeziehung der Mansarde umgebaut. In die neue circa 200 Quadratmeter große Wohnung ist die Tochter mit ihrem Ehemann und zwei Kindern 2013 eingezogen. Sie möchte nach wie vor die Mansarde mit ihrer Wohnung verbinden, um dort ein kombiniertes Gäste- und Arbeitszimmer einzurichten. Das Amtsgericht Bonn hat die Räumungsklage abgewiesen. Demgegenüber hat das Landgericht Bonn die Mieter zur Räumung verurteilt. Die Revision der Mieter hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Landgericht Bonn bei der Würdigung der Ernsthaftigkeit des von der Klägerin angegebenen Nutzungswunsches einen unzutreffenden Maßstab angelegt hat. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (Vorratskündigung) nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Diesen Aspekt hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Die Vermieterin habe nämlich nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht habe, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in Ihrem Mehrfamilienhaus gerade die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Dies hat das Amtsgericht – in lebensnaher Würdigung – dazu veranlasst, an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Klägerin zu zweifeln. Denn die Annahme, dass sich die Vermieterin, die Eigentümerin eines Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen sie an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihr gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für sie am besten geeignet ist, erscheint lebensfremd. Dies stellt die erforderliche Ernsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches zumindest infrage. Ein vager und unbestimmter Nutzungswunsch kann aber eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen. Von dieser erstinstanzlichen Würdigung durfte das Berufungsgericht ohne eine erneute Anhörung der Vermieterin nicht abweichen. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben und ist daher aufzuheben und zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurückzuweisen.

Begründung: Die zutreffende Entscheidung des Bundesgerichthofs ist zu begrüßen. Die Karlsruher Richter haben den Instanzgerichten aufgezeigt, dass eine wenn auch plausible Begründung eines Eigenbedarfswunsches nur dann zwingend zum Erfolg einer Eigenbedarfsklage führen kann, wenn ein ernsthaftes und konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung vorliegt. Aus Mietersicht ist dem Amtsgericht Bonn Anerkennung dafür auszusprechen, die Vermieterin lebensnah sowie präzise angehört und dies protokolliert zu haben. Aus diesem Grund durfte das Berufungsgericht von der durch das Amtsgericht vorgenommenen Würdigung ohne erneute Anhörung der Vermieterin nicht abweichen. Die Entscheidung zeigt, dass bei berechtigten Zweifeln hinsichtlich der Ernsthaftigkeit eines Eigenbedarfswunsches die gerichtliche Klärung nicht unangebracht ist und zielführend sein kann.