Tue Feb 12 15:14:23 CET 2019

Die äußeren Fensterflächen sind vom Mieter zu reinigen

Beschluss vom 21. August 2018 – VIII ZR 188/16

Die Kläger bewohnen als Mieter eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines ehemaligen Fabrikgebäudes mit einer großen Fensterfront, die nicht vollständig zu öffnen ist. Der Vermieter lässt die Fensterfassade freiwillig halbjährlich auf eigene Kosten reinigen. Die Mieter begehren mit der Klage eine häufigere Reinigung der nicht zu öffnenden Glaselemente, da diese schnell witterungsbedingt verschmutzen würden. Die Reinigung sei mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden und ihnen als Mieter nicht zuzumuten. Der Vermieter ist der Auffassung, dass eine Fensterreinigung keine geschuldete Instandsetzungsmaßnahme darstelle und daher durch die Mieter zu veranlassen sei. Während das Amtsgericht die Klage der Mieter abwies, hatten die Mieter vor dem Landgericht Mainz teilweise Erfolg. Dieses verpflichtete den Vermieter zu einer Fensterreinigung der festen Fensterelemente. Die Reinigung sei aufgrund der Gefahr einer eigenhändigen Reinigung den Mietern nicht zuzumuten. Es reiche jedoch eine Reinigung alle sechs Monate. Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass sämtliche Fensterflächen seitens der Mieter zu reinigen seien. Hierzu zählten insoweit auch die nicht zu öffnenden und insoweit schwer zugänglichen Außenfenster. Dies gelte jedenfalls in den Fällen – wie hier –, in denen die Reinigungspflicht nicht vertraglich dem Vermieter zugewiesen worden sei. Es komme zudem nicht darauf an, ob die Reinigung der Fensterflächen von den Mietern persönlich durchgeführt werden könne. Diese würden sich einer professionellen Hilfe bedienen können.

Kommentar: Die Entscheidung der Karlsruher Richter in diesem – skurrilen – Rechtsstreit ist nicht zu beanstanden. Fensterreinigungen sind erkennbar keine Reparaturen. Den Mietern ist daher bei entsprechenden Objekten, die über nur schwer zu reinigende Fensterflächen verfügen, zu empfehlen, eine konkrete vertragliche Vereinbarung – soweit möglich – herbeizuführen. Hierbei ist zu kalkulieren, dass durch eine gewerbliche Reinigung schwer zugänglicher Fensterflächen jeweils erhebliche Kosten entstehen.