Wed Jan 20 08:00:00 CET 2016

Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung gesenkt

BGH, Urteil vom 20. Januar 2016- VIII ZR 93/15

Eine Nebenkostenabrechnung ist hinsichtlich der Angabe der Gesamtkosten formell ordnungsgemäß, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf den Mieter der Abrechnungseinheit umlegt. Einzelne Rechenschritte, die es möglich machen, die umlagefähigen Gesamtkosten nachzuvollziehen, müssen in der Abrechnung nicht mehr angegeben und erläutert werden.

Die Vermieterin ist Eigentümerin einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage in Bochum. Die Mieter bewohnen in einem der Gebäude eine Wohnung. Die Vermieterin rechnete gegenüber den Mietern die Nebenkosten jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Positionen Müllabfuhr, Wasser und Abwasser rechnete die Vermieterin in der Weise ab, dass sie die Kosten zunächst zusammenfasste, um sie dann nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die jeweiligen Gebäude zu verteilen. Der Nebenkostenabrechnung ist lediglich der auf das Gebäude errechnete „Gesamtbetrag“ zu entnehmen, der nach dem anzuwendenden Verteilerschlüssel auf die Miete umgelegt wird. Weil es sich insoweit um einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung handelt, entsprechen die für die jeweiligen Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen „Gesamtkosten“ nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind. Die Mieter haben die Nachzahlung auf die Nebenkostenabrechnung 2011 in Höhe von 898,13 Euro abgelehnt, weil die Abrechnung schon den formellen Anforderungen nicht entspricht. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Bochum haben die Zahlungsklage der Vermieterin mit Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichthofs abgelehnt. Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klageabweisung einer rechtlichen Nachprüfung nicht standhält. An der bisherigen Rechtsprechung, wonach die Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat, hält der Senat nicht mehr fest. Richtig ist vielmehr, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen an eine Nebenkostenabrechnung, durch die die einjährige Abrechnungsfrist gewahrt wird, genügt, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmiete der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn die „Gesamtkosten“ vorab um die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten bereinigt werden. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es für die Annahme einer formellen ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung nicht. Ob der Vermieter den für den Mieter nicht erkennbar bereinigten Gesamtbetrag einer Betriebskostenposition zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit. Deren Überprüfung kann der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen, sondern nur mittels der Einsicht in die Belege. Entsprechendes gilt für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten.

Kommentar: Mit dieser überraschenden Entscheidung senkt der Bundesgerichtshof ohne Not die formalen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung. Einzelne Rechenschritte, die es möglich machen, die umlagefähigen Gesamtkosten nachzuvollziehen, müssen in der Abrechnung nicht mehr angegeben und erläutert werden. Damit wird für den Mieter die Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung noch schwieriger werden. Die Annahme der Karlsruher Richter, es läge im Interesse des Mieters, wenn der Vermieter ihm vorenthält, wie die Gesamtkosten ermittelt und errechnet wurden, kann nicht nachvollzogen werden. Die Mieter werden deshalb ihre Nebenkostenabrechnungen noch kritischer prüfen müssen, weil nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht immer dort, wo „Gesamtkosten draufsteht, auch die gesamten Kosten drin“ sein müssen.