Wed Feb 10 08:00:00 CET 2016

Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung erneut gesenkt

BGH, Urteil vom 10. Februar 2016- VIII ZR 137/15

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Nach Mietende forderten die Mieter die in der Vergangenheit geleisteten Betriebskosten zurück. Die Mieter wandten ein, dass der Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung über die Kostentragung enthalte, da die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in Bezug genommene – seit Ende 2003 aufgehobene – Berechnungsverordnung nicht mehr gelten würde.

Die Karlsruher Richter gaben dem Vermieter Recht und entschieden, dass die  enthaltene Regelung bezüglich der Umlagefähigkeit der Betriebskosten ausreichend bestimmt ist. Dabei stellt der Bundesgerichtshof entsprechend seiner bisherigen Rechtsprechung nochmals klar, dass es der Aufzählung der einzelnen Betriebskostenpositionen in einem Formularmietvertrag – soweit es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ handelt – nicht bedarf.

Der Begriff „Betriebskosten“ sei seit Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert. Hierbei sei es als bekannt zu unterstellen, dass es sich um laufende, den Eigentümern durch das Eigentum sowie durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts entstehende Kosten handelt. Der Begriff der Betriebskosten könne als bekannt vorausgesetzt werden und sei für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich.

Kommentar: Die Auffassung der Karlsruher Richter, dass die Bezugnahme auf eine nicht mehr geltende Rechtsnorm unschädlich sei, soweit die aktuelle Regelung in der Betriebskostenverordnung vergleichbar ist, kann nachvollzogen werden.

Die Vereinfachungstendenzen des Bundesgerichtshofs können jedoch nicht überzeugen, soweit gleichzeitig die Umlagefähigkeit einzelner Positionen als hinreichend bekannt unterstellt wird. In der Praxis werden häufig nicht umlagefähige Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt. Insoweit wird deutlich, dass nicht selten beide Mietvertragsparteien hinsichtlich der Umlagefähigkeit einzelner Positionen keine Kenntnis besitzen. Schon aus Transparenzgründen sollte daher eine Auflistung der umlagefähigen Betriebskostenpositionen im Rahmen der Betriebskostenvereinbarung zwingend erforderlich sein.