Ankündigung

Modernisierungs-Maßnahmen hat der Mieter zu dulden (es sei denn, die Maßnahme würde eine besondere Härte bedeuten). Die Duldungspflicht hängt davon ab, dass der Vermieter die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt hat. Dazu hat er gemäß § 554 Abs. 3 BGB „dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.“. Mehr dazu finden Sie im Abschnitt über „Bagatellmaßnahmen“.

Erhöhung der Miete

Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur Erhöhung der Miete. Die Mieterhöhung beläuft sich auf jährlich 11 Prozent der aufgewendeten Kosten, geteilt durch 12 Monate (bei monatlicher Mietezahlung). Reparaturmaßnahmen, auch wenn sie im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme erfolgen,  berechtigen nicht zur Mieterhöhung.

Tipps und Berechnungsbeispiele

Tipps und Berechnungsbeispiele enthält unser Merkblatt Mieterrechte bei Wohnungsmodernisierung – Moderniesierung durch den Vermieter.

Anspruch auf Modernisierung

Anspruch auf Modernisierung hat man als Mieter grundsätzlich nicht. Ausnahmen gibt es bei der energetischen Nachrüstung von Gebäuden. Hier hat der Vermieter bestimmte Pflichten, die man notfalls mit Hilfe des Bauamtes durchsetzen kann. Näheres erfahren Sie in einem Bericht aus dem MieterJournal.

Auch wer eine Altbauwohnung anmietet, kann erwarten, dass die elektrische Anlage den gleichzeitigen Gebrauch der heute üblichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Der Vermieter muss für die hierzu erforderlichen Verbesserungen sorgen, sagt der BGH (VIII ZR 281/03, Urteil vom 26.7.2004).

Aufwendungen

Ausgaben, die dem Mieter anlässlich einer Modernisierungsmaßnahme entstehen, hat der Vermieter ihm in angemessenem Unfang zu erstatten. Hierzu zählen beispielsweise Kosten für auswärtige Unterbringung, Verpflegungs-Mehraufwand, Kosten für die Beseitigung von Dekorationsschäden (auch wenn die Tapeten vom Mieter stammen). Der Mieter kann sogar einen Vorschuss verlangen. Der Mieter hat diese Ansprüche übrigens nicht nur bei Modernisierungen, sondern auch bei Instandsetzungsmaßnahmen (Reparaturen).

Wenn der Vermieter anlässlich einer Wohnungsmodernisierung in der Küche die Leitungen an andere Stelle verlegen lässt, so muss er dem Mieter die Installationskosten für den notwendigen Neuanschluss von Spüle, Geschirrspüler und Waschmaschine erstatten (AG Hamburg-Wandsbek 716 a C 307/01, Urteil vom 26.4.2002, MieterJournal 4/2002 S. 9). Für die Reinigung der Wohnung nach staubverursachenden Fliesenarbeiten sprach das AG Hamburg einer Mieterin Aufwendungsersatz in Höhe 100 € für 10 Stunden Arbeit zu je 10 € zu (48 C 230/06, Urteil vom 6.3.2007, MieterJournal 2007, 47).

Als im Zusammenhang mit Modernisierungsarbeiten des Vermieters anfallende Aufwendungen des Mieters können vom Vermieter zu erstatten sein:

• Neuer Badezimmer-Spiegel mit Konsole, da der bisherige Spiegelschrank aufgrund der neuen Heizungssteigeleitungen nicht mehr verwendet werden konnte (84 €).
• Neuer Duschvorhang, da nach Einbau des neuen Duschbades der ursprüngliche nicht mehr passte (42 €).
• Vollständige Renovierung des Wohnzimmers nach Entfernung der Nachtspeicherheizgeräte.
• Neue Auslegeware als Ersatz für den durch die Bauarbeiten unbrauchbar gewordenen Fußbodenbelag in Wohnzimmer und Flur (472 + 100 €).
• Neue Gardinen, da die vorhandenen infolge der neuen Heizkörper nicht mehr passen (124 €).
• 25 Stunden Zeitaufwand für Reinigungs-, Räumungs- und Renovierungsarbeiten in Höhe von 7 € je Stunde (AG Hamburg-Barmbek, 810 C 83/06, Urteil vom 19.7.2006).

Baulärm

Baulärm und andere Belästigungen, die mit Bauarbeiten verbunden sein können, berechtigen den Mieter zur Minderung der Miete. Es empfiehlt sich, ein Lärmprotokoll zu führen, aus dem sich der Bauverlauf und die Störungen ergeben.

Mehr Informationen zum Thema Baulärm finden Sie auf unserer Seite über Wohnungsmängel.

Dachgeschossausbau

Mieterrechte und -pflichten beim Ausbau von Nebenräumen zu Wohnraum erläutert das Merkblatt 2.

Einbruchschutz

Das Merkblatt Sicher wohnen – Mietwohnung und Einbruchschutz erläutert, was der Mieter für seine Sicherheit verändern oder einbauen darf und wofür er die Erlaubnis des Vermieters braucht.

Kündigung

Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, so kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, auch wenn eine Kündigung vertraglich ausgeschlossen ist. Die Kündigung ist bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats auszusprechen und wird zum Ende des darauf folgenden zweiten Monats wirksam. Bei Bagatellmaßnahmen gilt dies Kündigungsrecht aber nicht.

Heizungseinbau

Der Ersatz von Außenwand-Gasöfen durch eine Gas-Etagenheizung stellt eine Wohnwertverbesserung dar, die der Mieter dulden muss.

Der Mieter muss den Einbau einer neuen Heizung dulden und zu diesem Zweck seine eigene, vom Vermieter nicht genehmigte Heizung entfernen. Diese Verpflichtung besteht aber erst dann, wenn der Vermieter genaue Einzelheiten zur geplanten neuen Heizung mitgeteilt hat (AG Hamburg 49 C 532/0, Urteil vom 20.12.2001, MieterJournal 3/2002 S. 8). Dabei ist dem Mieter nicht jeder Standplatz für die neuen Heizkörper zuzumuten, insbesondere im Hinblick auf eigene Möblierung (Einbauküche) bzw. den Verlust von Stellflächen (AG Hamburg-Altona 314b C 276/02, Urteil vom 3.4.2003, MieterJournal 1/2004 S. 13). 

Der Einbau einer mit aus Kraft-Wärme-Kopplung stammender Fernwärme betriebenen Zentralheizung anstelle einer Gas-Etagenheizung bringt für den Mieter zwar keinen Vorteil, führt aber zur Einsparung von „Primärenergie“ und stellt deshalb eine zu duldende Modernisierung dar (BGH, Urteil vom 24.9.2008, VIII ZR 275/07).

Bei dem Ersatz von Gas-Einzelöfen durch eine Zentralheizung handelt es sich um eine Wohnwertverbesserung (LG Frankfurt/M. 2-11 S 51/00, Urteil vom 9.8.2000, WuM 2002, 171).

Mieter-Modernisierung

Führt ein Mieter Modernisierungsmaßnahmen durch, so berechtigt dies den Vermieter nicht zur Mieterhöhung. Auch bei einer Erhöhung auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ werden die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen nicht zugunsten des Vermieters gewertet. Weitere Informationen finden Sie im Abschnitt „Einbruchschutz“.

Zur Frage, ob man als Mieter für eine Modernisierung der Wohnung die Zustimmung des Vermieters braucht, siehe die Seite Mietvertrag & Mietgebrauch.

Rauchwarnmelder

Rauchwarnmelder muss der Vermieter in Hamburg bis Ende 2010, in Schleswig-Holstein bis Ende 2009, einbauen. Dafür kann er eine Mieterhöhung (Modernisierungszuschlag) verlangen. Eine ausführliche frühzeitige Ankündigung des Einbaus ist in aller Regel nicht erforderlich, da der Einbau meist eine Bagatellmaßnahme sein wird.

Reparaturen

Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten ziehen keinen Modernisierungszuschlag nach sich. Werden solche Arbeiten im Zuge von Modernisierungs-Maßnahmen durchgeführt, so muss der Vermieter ihre Kosten bei der Berechnung des Modernisierungszuschlages in Abzug bringen. Reparatur- oder Erneuerungsarbeiten müssen den Mietern auch nicht 3 Monate vorher angekündigt werden.

Wasserzähler

Gesetzlich vorgeschrieben ist das Vorhandensein von Wasseruhren in Neubauwohnungen. In älteren Gebäuden musste in Hamburg die Nachrüstung bis zum 1.9.2004 erfolgen. Der nachträgliche Einbau von Wohnungswasserzählern berechtigt den Vermieter zu einer Mieterhöhung. Das sind meist weniger als 10 € monatlich. Der Mieterverein zu Hamburg weist allerdings darauf hin, dass Mieter nicht verpflichtet sind, einen direkten Wasserliefervertrag mit den Wasserwerken abzuschließen, es sei denn es wurde im Mietvertrag wirksam vereinbart.