Wohnraumschutzgesetz
Gegen Vernachlässigung und Zweckentfremdung von Wohnraum – das hamburgische Wohnraumschutzgesetz
Hier ein Überblick über die wichtigsten Regelungen.
In § 3 Abs. 2 ist festgelegt, was zu den „Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse“ gehört; die Anforderungen sind „insbesondere nicht erfüllt, wenn …
- die Möglichkeit des Anschlusses eines Herdes, einer Heizung, von elektrischer Beleuchtung oder elektrischen Geräten fehlt oder ungenügend ist,
- Wasserversorgung, Ausguss oder Toilette fehlen oder ungenügend sind,
- nicht wenigstens ein zum Wohnen bestimmter Raum der Wohnung eine Wohnfläche von mindestens 10 Quadratmetern hat,
- Fußböden, Wände oder Decken dauernd durchfeuchtet sind oder
- nicht wenigstens ein zum Wohnen bestimmter Raum ausreichend belüftbar oder durch Tageslicht beleuchtet ist."
Damit ist die häufig gestellte Frage beantwortet, ob ein Herd vom Vermieter gestellt werden muss – nein! Auch eine heute übliche Küchenspüle ist nicht gefordert, sondern es genügen ein Wasserhahn und ein Ausguss.
Bauliche Mängel hat der Vermieter zu beseitigen. Sind erhebliche Mängel vorhanden, kann das Bezirksamt einschreiten und den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordern (§ 4). Ein erheblicher Mangel liegt beispielsweise dann vor, wenn Wände und Decken durchfeuchtet, Fenster und Türen undicht sind, die Heizung, die Wasserver- und Entsorgung oder Bade- und Duscheinrichtungen nicht funktionieren. Auch wenn die Gefahr einer derartigen Beeinträchtigung besteht, kann das Bezirksamt einschreiten.
§ 6 regelt die Unbewohnbarkeitserklärung. Hiernach kann Wohnraum für unbewohnbar erklärt werden, wenn die Mindestanforderungen nicht erfüllt sind oder bestimmte andere Mängel „den Gebrauch zu Wohnzwecken erheblich beeinträchtigen und deswegen gesundheitliche Schäden für die Bewohner zu befürchten sind.“ Bewohner von für unbewohnbar erklärtem Wohnraum haben ihn bis zu einem von der zuständigen Behörde zu bestimmenden Zeitpunkt zu räumen. Der Vermieter hat auf Verlangen der Behörde für zumutbare anderweitige Unterbringung des Bewohners zu sorgen. Für unbewohnbar erklärter Wohnraum darf nicht mehr für Wohnzwecke genutzt werden.
Auch die zulässige Belegung ist geregelt: § 3 schreibt vor, dass pro Person eine Wohnfläche von mindestens 10 qm vorhanden sein muss.
Der 3. Abschnitt des Gesetzes behandelt die Zweckentfremdung von Wohnraum. Der Senat hat durch eine Rechtsverordnung festgestellt, dass die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“ Grundsätzlich ist deshalb in Hamburg eine Zweckentfremdung nur mit behördlicher Genehmigung zulässig.
Als Zweckentfremdung gelten insbesondere die ausschließlich gewerbliche bzw. freiberufliche Nutzung, der Abbruch und das Unbrauchbarmachen von Wohnraum sowie ein länger als sechs Monate dauerndes Leerstehenlassen. Für den Fall, dass in der Hauptwohnung des „Nutzungsberechtigten“ eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung auf weniger als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche stattfindet, wird von einer Fortsetzung der Wohnnutzung und nicht von einer Zweckentfremdung ausgegangen.
Laut § 9 Abs. 1 S. 3 darf die zuständige Behörde „Gebiete, Ortsteile oder Bezirke vom Genehmigungserfordernis nach S. 1 im öffentlichen Interesse freistellen, wenn dies im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler und ausgewogener Siedlungsstrukturen, ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer, kultureller Verhältnisse oder zur Durchsetzung stadtentwicklungspolitischer Zielsetzungen geboten erscheint.“
Die in der alten Fassung des Gesetzes vorgesehene Anzeigepflicht des „Verfügungsberechtigten“ (meist der Grundeigentümer und/oder der Vermieter), der einen Wohnungsleerstand von sich aus dem Bezirksamt anzuzeigen hatte, ist in einen zahnlosen Tiger verwandelt worden: Jetzt ist der Verfügungsberechtigte nur noch gehalten, auf Nachfrage der Behörde die Gründe des Leerstands anzugeben, sofern nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug des letzten Bewohners wieder eine Wohnnutzung stattfindet.